L’architecte suisse et spécialiste de la rénovation Barbara Buser conseille aux propriétaires de privilégier les infrastructures invisibles plutôt que les améliorations visibles lors de la rénovation de propriétés anciennes, arguant que la solidité structurelle et l’efficacité énergétique doivent être les priorités.
M. Buser, qui a effectué une inspection détaillée d'un bien immobilier, du sous-sol à la toiture, est à la recherche de fissures, de traces d'humidité et de dommages causés par les insectes, notamment dans le sous-sol et le plancher, où l'air devrait être sec et propre. Les dommages superficiels, tels que les marches d'escalier usées ou le revêtement de sol, sont sans importance pour la qualité structurelle du bâtiment, explique-t-elle.
Elle préconise de conserver ce qui peut être réutilisé plutôt que de le démolir. Les éléments qui peuvent être démontés sans dommage – par exemple des sols en bois massif, des portes, des fenêtres, des équipements de cuisine et des équipements sanitaires – sont souvent candidats à la réutilisation. Les tubes sanitaires peuvent souvent rester en place s'ils passent l'inspection, même si les installations électriques doivent souvent être remplacées pour se conformer aux règles en vigueur ; il suffit parfois d'un nouveau disjoncteur. Les radiateurs peuvent également être conservés, mais M. Buser recommande de remplacer la source de chaleur – la chaudière – par une option plus respectueuse de l'environnement.
Les fenêtres ne nécessitent pas toujours un remplacement complet, note-t-elle. Plusieurs peuvent être améliorées pour être conformes aux normes modernes. Les portes intérieures, cependant, doivent généralement être renforcées ou remplacées pour répondre aux nouvelles normes de protection contre les incendies.
Buser prévient que la démolition est souvent l'erreur la plus onéreuse. Au-delà des émissions de CO2 et des déchets produits par la destruction, elle soutient que les matériaux anciens sont souvent de meilleure qualité que ceux neufs – citant à cet égard un parquet en chêne massif centenaire comme exemple. « Les anciens matériaux portent les traces de l'utilisation ; ils ont une histoire que vous pouvez ressentir », a-t-elle déclaré. « Une fois qu'on commence à tout abattre, on ne sait pas quand s'arrêter, et soudainement toute l'atmosphère est détruite. »
Avec sa fille, Buser récupère des cuisines en acier Forster de haute qualité qui, techniquement, pourraient durer une centaine d'années, mais qui sont systématiquement jetées après vingt ans. Les meubles, construits à partir d'éléments standardisés, peuvent être réconfigurés avec n'importe quel agencement. Ils sont associés à des appareils rénovés, testés en usine – plaques de cuisson, fours, réfrigérateurs – ou à des équipements neufs, et revernis dans une couleur choisie par le propriétaire.
Lorsqu'on lui a demandé sur l'ordre des rénovations, Mme Buser a été formelle : « Malheureusement, il faut d'abord s'occuper de ce qui est invisible – la structure, l'isolation et les conduits électriques, de l'eau et de l'eau usée. » Elle a reconnu la frustration liée à ces rénovations coûteuses et invisibles, mais qui devraient permettre des années de vie sans problème. Les améliorations apparentes – les cuisines, les salles de bain, les couleurs des murs – arriveront ensuite.
En ce qui concerne la possibilité d'extension vers le haut ou vers l'extérieur, Buser a mis en avant le projet K.118 de son entreprise à Winterthur, qui a fait ajouter des étages à un immeuble existant. Les extensions sur le toit sont justifiées lorsque le toit nécessite une rénovation et une isolation, ce qui permet d'obtenir plus d'espace de vie par franc que lors d'une extension au niveau du sol, qui nécessite de nouvelles fondations et une nouvelle enveloppe de toit. En fin de compte, les lois cantonales sur la construction déterminent ce qui est permis.
En matière d’efficacité énergétique, M. Buser a souligné que l’énergie incorporée et les émissions de CO2 requises pour la fabrication des nouvelles fenêtres ne sont souvent jamais récupérées grâce à une diminution de la consommation de chauffage. Le fait de conserver les profils de fenêtres d’origine – en les doublant, en améliorant les unités existantes ou en remplaçant uniquement le verre – permet de préserver le caractère d’un bâtiment, tout en améliorant ses performances.
Des subventions cantonales en matière d'isolation et de remplacement de chaudières existent en Suisse, mais M. Buser a souligné que les montants sont trop faibles pour influencer les grandes décisions ; les facteurs psychologiques pèsent davantage.
Parmi les obstacles les plus sous-estimés, elle a mentionné les longs délais d'approbation des permis de construction dans de nombreux cantons, ce qui augmente les coûts, ainsi que la nécessité d'obtenir le consentement des voisins pour les travaux situés à proximité des limites, afin d'éviter les retards causés par les objections. Un préalable de consultation avec les autorités en charge du patrimoine et du paysage urbain conduit généralement à des solutions viables, a-t-elle ajouté.
Les dépassements de coûts, a averti Mme Buser, augmentent avec chaque modification structurelle requise pour adapter un bâtiment à une nouvelle utilisation. Plus la nouvelle utilisation s'approche de l'ancienne, moins il faut de modifications et moins les coûts sont élevés. Enfin, elle a souligné que le choix d'entrepreneurs en fonction du prix seul est risqué : « Le moins cher peut rapidement devenir le plus cher. »
