Digital Realty teilte mit, dass die Nachfrage nach künstlicher Intelligenz die Dynamics seiner Vermietung verändert und seine Wachstumsprognose erhöht. Auf der Bank of America 2026 Media, Communications and Entertainment Conference am 9. September informierte das Unternehmen die Investoren, dass man nun für 2025 und darüber hinaus mit einer zweistelligen Wachstumsrate der operativen Erträge rechnet.
Das Unternehmen meldete einen gesicherten, aber nicht begonnenen Leasing-Stand auf 2,3 Milliarden USD zum 30. Juni 2024, darunter ein geschlossener Vertrag in Höhe von 400 Millionen USD im Juli. Dieser Bestand entspricht circa 31% bis 32% seiner Umsatzbasis von ungefähr 5 Milliarden USD für ansässige Datenzentren. Der Vorstandsvorsitzende Jordan Sadler beschrieb den Wandel als einen Weg von einer "hoch einstelligen Wachstumsrate für längere Zeit" weg.
Die Kapazitätsanfragen am ersten Tag sind intensiver. "Kunden fordern am ersten Tag 100 % der vertraglichen Kapazität", sagte Sadler. "Einige Kunden möchten, dass wir zusätzliches Personal einstellen und die Inbetriebnahme beschleunigen, damit die Räume und Datensäle schneller zur Verfügung gestellt werden können."
Die gesamte Baupipeline von Digital Realty, die zurzeit realisiert wird, beträgt 20 Milliarden US-Dollar und verdoppelt sich gegenüber dem Ende des Jahres 2023. Das Unternehmen erwartet eine anfängliche Cash-Rendite von 11,5 % für die Pipeline mit einem angestrebten unverlichteten Entwicklungsergebnis von 10 % oder mehr. In Northern Virginia verfügt das Unternehmen über 50 Megawatt bereitgestelltem Mietraum und 96 Megawatt in der Entwicklung.
Die Leasing-Spreads haben sich erhöht. Die Umschichtungs-Spreads im gesamten Portfolio beliefen sich im Quartal auf 25 %, deutlich über dem Jahresziel von 10 %. Im Segment Hyperscale, das etwa 60 % der Mietbasis ausmacht, lagen die Umschichtungs-Spreads für Deals über einen Megawatt bei 67 %, angetrieben durch Erneuerungen in APAC. Die auslaufenden Hyperscale-Raten liegen zwischen 134 und 160 US-Dollar je Kilowatt, im Durchschnitt etwa 140 US-Dollar, während neue Leasing-Verträge zu Preisen von 160 bis 220 US-Dollar abgeschlossen werden.
Im Bereich der Interkonnektivität im Bereich Null bis Eins plus – der rund 40 % der Gesamtmieten entspricht und Geschäftskunden sowie Colocation-Kunden bedient – erreichte das Quartalsvermietungsvolumen einen Rekordwert von 108 Millionen US-Dollar, eine Steigerung von 28 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Vier der letzten fünf Quartale waren Rekordquartale. Arbeitsbelastungen im Zusammenhang mit KI trugen zu 21 % zu diesem Segment bei, fast doppelt so viel wie im historischen Bereich von 10 % bis 11 %. Die Umschlagsspannen in diesem Segment beliefen sich auf 5,2 %, höher als im historischen Bereich von 2 % bis 4 %.
Die Auslastung lag bei 98%. Der Unternehmensschuldverschuldungsgrad belief sich auf 4,7-mal das Verhältnis Schulden/Konzernergebnis vor Zinsen und Steuern, das Eigenkapital betrug 0,75. Die Geschäftsführung vergleicht dieses Verschuldungsprofil mit denen privater Wettbewerber, die im Durchschnitt einen Verschuldungsgrad von 75 % bis 95 % auf Projektebene erreichen.
Auf der Seite der Kapitalmärkte hat Digital Realty 3,25 Milliarden US-Dollar an Eigenkapital von limitierten Partnern für den ersten Abschluss eines geschlossenen Fonds eingesammelt und so Investitionen in Höhe von mehr als 10 Milliarden US-Dollar unterstützt. Das Unternehmen hat ausserdem im Juni 2024 eine Rekapitalisierung von drei vollständig vermieteten Assets aus seinem Joint Venture mit Blackstone abgeschlossen, nachdem es zuvor den verbleibenden 64 % Anteil für etwa 5 Milliarden US-Dollar zu einem Kapitalrenditeansatz von 6,5 % mit 15-jährigen Mietverträgen und Mieter mit der Kreditnote AA erworben hatte.
Für 2024 erzielte Digital Realty eine Wachstumszahlung von 10 % gegenüber früheren Erwartungen von 6 %, mit einem FFO-Wachstum von 8 % gegenüber der Durchschnittsprognose. Das Unternehmen hat 23 Jahre lang kontinuierlich Dividenden ausgezahlt und erreicht aktuell eine Rendite von 2,58 %. Seine Marktkapitalisierung beträgt rund 71,6 Milliarden US-Dollar, und die Aktie ist seit Jahresbeginn um 23,9 % gestiegen.
Etwa 40 % des Mietbuchs auf Hyperskala wird zwischen jetzt und 2032 neu vergeben, was Transparenz in die zukünftigen Neuvermietungszyklen bringt. Sadler bemerkte, dass die Spreizung bei Neuvermietungen meistens "langfristige und variierende Verzögerungen" aufweist, die der Geldpolitik ähnlich sind, und dass das Unternehmen in den kommenden Quartalen mit einer bedeutsamen Kursvolatilität rechnet, bevor sich die Situation stabilisiert und der jährliche Zielwert von 10 % erreicht wird.
