Essex Property Trust Inc. prévoit une croissance des loyers d'environ 150 points de base en 2027, une croissance soutenue par une nouvelle offre structurellement limitée et la diminution des coûts de construction dans son portefeuille de Californie et de Washington, a indiqué la société aux investisseurs lors de la conférence immobilière mondiale de la Banque de Nouvelle-York et de Manhattan, mercredi.
La direction a basé les prévisions sur les leases déjà signés jusqu'en août. Les perspectives représentent une amélioration de 65 points de base par rapport à l'année précédente, a indiqué la société, alors qu'elle a dégagé une contrainte une fois que les investissements structurés en finance et en fonds propres ont perdu de leur attractivité, contrainte qui devrait se réduire en 2027.
Essex exploite 63 000 unités d'appartements le long de la côte ouest. La directrice générale Angela Kleiman et la directrice financière Barb Pak ont parlé lors d'une session modérée par Jana Galan, analyste en titres de REIT résidentiels de la Bank of America.
La Californie du Nord, le plus grand marché d'Essex, connaît l'un des déséquilibres d'accessibilité les plus graves du pays. Le ratio de loyer/revenus s'établit actuellement à 21 %, en baisse par rapport à 25 % avant la pandémie, mentionne la direction. Une maison dans la Baie de San Francisco coûte maintenant environ 2,5 fois plus cher à posséder qu'à louer, ce qui renforce la demande soutenue de location. La nouvelle offre se maintient à des niveaux records, à environ 30 points de base du stock total, et il n'y a guère de perspective de soulagement au cours des quatre à cinq prochaines années.
À Los Angeles, le taux d’occupation économique s'est situé à environ 94 % pendant la majeure partie de l'année. La delinquance était de 150 points de base du loyer, au-dessus de la norme historique de 80 points de base, en partie en raison de la accumulation des dossiers aux tribunaux, qui a étendue les délais d'éviction à quatre ou cinq mois, contre deux ou trois mois avant la pandémie. La délinquance totale du portefeuille était de 50 points de base, contre 40 points de base sur la période historique. La croissance des revenus au premier semestre 2026 s'est ainsi établie à 80 points de base en hausse par rapport à la même période en 2025, a indiqué la société.
Le mix d'emplois à Los Angeles évolue également. Les emplois du secteur du divertissement sont chutés d'environ 100 000 à 340 000 en 2015, tandis que la demande dans le secteur aéronautique et de défense augmente parallèlement à une projection de création d'un marché aéronautique de 1,5 milliard de dollars au cours de la prochaine décennie.
Le pipeline d'approvisionnement de Seattle continue de se resserrer. Les livraisons annuelles ont chuté à 1,7 % du stock en 2025, contre 2,4 % en 2024, et sont attendues sous le seuil de 1 % en 2027. Soixante-dix pour cent du portefeuille d'Essex à Seattle se trouve sur le marché des quartiers Est, Nord et Sud, a déclaré l'entreprise.
Les délais de développement se sont améliorés. Les droits d'auteur sont désormais octroyés en environ 2,5 ans dans le cadre d'une gestion accélérée, contre environ trois ans auparavant. Les projets en hauteur et de taille intermédiaire d'un nombre d'unités de 250 ou plus nécessitent toujours au moins 36 mois de construction. Les coûts de construction augmentent chaque année d'environ 4 à 5 %, ce qui est une baisse significative par rapport aux augmentations de 10 à 15 % observées avant la pandémie.
Les hypothèses de croissance des loyers restent encadrées par la réglementation. La loi AB 1482 de Californie permet des augmentations annuelles plafonnées au plus élevé entre l'indice des prix de consommation plus 5% ou un plafond de 10%. La règle étendue à l'ensemble de Seattle autorise l'indice des prix de consommation plus 7%, également plafonné à 10%. Essex a imposé un plafonnement autonome de 10% en tant que politique antipieux, bien avant que les deux juridictions n'adoptent de législation.
En ce qui concerne les paramètres financiers, Essex a déclaré un taux de marge brute de 68,77 % et un score santé-finance de 2,73. Le cash flow provenant des opérations avant les dépenses en capitaux et la réaménagement s'est chiffré à environ 200 millions de dollars. La finance structurée et les participations en capital privilégié ont eu un impact négatif de 2,5 points de pourcentage sur la croissance du FFO en 2026, un facteur contraire que la direction s'attend à voir s'estompé l'année prochaine, au fur et à mesure que le portefeuille reviendra à un niveau d'accrual de 100 millions de dollars. La société a investi près de 2 milliards de dollars dans l'acquisition d'actifs au cours des dernières années.
Essex figure dans l'indice S&P 500 et verse un dividende de 3,75 %. Le dividende a été augmenté pendant 32 ou 33 années consécutives, ont noté les responsables, et la capitalisation boursière s'élève à environ 24 milliards de dollars.
