Die Essex Property Trust Inc. erwartet ein Mietwachstums von etwa 150 Basispunkten im Jahr 2027, was durch eine strukturell begrenzte Neuzubildung und sinkende Baukosten in ihrem Portfolio in Kalifornien und Washington getragen wird, sagte das Unternehmen am Mittwoch auf der Bank of America New York Global Real Estate Conference.
Das Management basierte die Prognose auf Mietverträgen, die bereits bis zum August unterzeichnet wurden. Der Ausblick entspricht einer Verbesserung um 65 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr, berichtete das Unternehmen, da ein einmaliger Abschwung aus strukturierten Finanzierungen und Vorzugskapitalanlagen erfolgt, der nach Vorhersagen 2027 zurückgehen sollte.
Essex betreibt 63.000 Wohneinheiten an der Westküste. Geschäftsführerin Angela Kleiman und CFO Barb Pak sprachen in einer von Bank of America Residential REIT-Analystin Jana Galan moderierten Sitzung.
Nordkalifornien, Essex' grösster Markt, hat eine der grössten Ungleichgewichte in Sachen erschwingliche Mieten im Land. Das Verhältnis von Miete zu Einkommen liegt derzeit bei 21 %, gegenüber 25 % vor der Pandemie. Ein Haus in der Bay Area kostet heute etwa 2,5-mal so viel zum Eigenbedarf wie zur Miete, was die persistente Nachfrage nach Mietwohnungen unterstreicht. Das neue Angebot bleibt bei Rekordtiefständen – etwa 30 Basispunkten des gesamten Angebots – mit kaum Aussicht auf Entlastung in den nächsten vier bis fünf Jahren.
In Los Angeles lag die wirtschaftliche Auslastung während eines grossen Teils des Jahres bei knapp 94%. Die Verzugsquote betrug 150 Basispunkte der Miete, was über der historischen Norm von 80 Basispunkten liegt, was zum Teil durch Gerichtsverhälne verbunden ist, die die Fristen für Zwangsvollstreckungen auf vier oder fünf Monate gegenüber zwei bis drei Monaten vor der Pandemie verlängert haben. Die Gesamtverzugsquote belief sich auf 50 Basispunkte im Vergleich zu den historischen 40 Basispunkten. Der Umsatzwachstum im ersten Halbjahr 2026 in Los Angeles lag 80 Basispunkte über dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025, gab das Unternehmen bekannt.
Auch die Erwerbsmöglichkeiten in Los Angeles unterliegen Veränderungen. Die Arbeitsplätze im Unterhaltungssektor sind von 340.000 im Jahr 2015 auf rund 100.000 gesunken, während auch die Nachfrage im Luft- und Raumfahrt- und Verteidigungsbereich wächst, und der Luft- und Raumfahrtmarkt ist in den nächsten zehn Jahren auf 1,5 Billionen US-Dollar geschätzt.
Die Lieferpipeline in Seattle vertrocknet weiter. Die jährlichen Auslieferungen fielen 2025 auf 1,7 % des Bestandes gegenüber 2,4 % in 2024 und werden im Jahr 2027 voraussichtlich unter 1 % liegen. Achtzig Prozent des Portfolios von Essex in Seattle liegen im Ostteil der Stadt sowie in den Untermärkten Nord und Süd, so das Unternehmen.
Die Entwicklungstermine verbessern sich. Die Genehmigungsverfahren dauern mit beschleunigten Verfahren jetzt ungefähr 2,5 Jahre, gegenüber drei Jahren im historischen Vergleich. Projekte mit mittleren Baubebenen von 250 Einheiten oder mehr brauchen immer noch mindestens 36 Monate zur Erbringung. Die Baukosten steigen jährlich um etwa 4 bis 5 %, eine erhebliche Zurückhaltung gegenüber den vorherigen Anstiegen von 10 bis 15 %.
Die Annahmen über Mietsteigerungen sind durch Rechtsvorschriften begrenzt. In Kalifornien erlaubt AB 1482 jährliche Steigerungen, die auf das Höchstmass von CPI plus 5 % oder einem Höchstbetrag von 10 % begrenzt sind. In Seattle erlaubt die landesweite Vorschrift CPI plus 7 % ebenfalls begrenzt auf 10 %. Essex sagte, es habe eine 10-prozentige eigenverankerte Obergrenze als Anti-Preisehöhungsstrategie eingeführt, schon lange bevor eine der beiden Jurisdiktionen Gesetzesinitiativen erliess.
Nach den finanziellen Kriterien erzielte Essex eine Bruttogewinnmarge von 68,77 % und einen Finanz-Health-Score von 2,73. Der operative Cashflow vor Kapitalinvestitionen und Umnutzungen belief sich auf etwa 200 Millionen US-Dollar. Strukturierte Finanzierungen und Vorzugskapitalanteile hatten einen negativen Effekt von 2,5 Prozentpunkten auf die FFO-Wachstumskennlinie im Jahr 2026. Dies ist ein Gegenwind, der laut Management im nächsten Jahr abflachen wird, als das Portfolio auf ein Niveau von 100 Millionen US-Dollar reduziert wird. In den vergangenen Jahren hat das Unternehmen fast 2 Milliarden US-Dollar in Unternehmensakquisitionen investiert.
Essex handelt als Bestandteil des S&P 500 mit einer Dividendenrendite von 3,75%. Die Dividende wurde 32 bis 33 Jahre in Folge erhöht, wie die Unternehmensleitung festhielt, und das Unternehmen ist mit einer Marktkapitalisierung von rund 24 Milliarden Dollar notiert.
