Les prix immobiliers suisses sont attendus pour continuer à grimper, les coûts de prêt restant bas, bien que les contraintes de l'offre soient en train de freiner la croissance. En 2025, les autorités ont approuvé seulement 5 100 maisons individuelles et 11 200 condominiums, moins de la moitié du volume enregistré il y a deux décennies, selon l'économiste de UBS, Thomas Rieder. Les facteurs structurels tels que la rareté du foncier, les obstacles réglementaires et la résistance publique à la densification sont attendus pour persister, ce qui freinera encore davantage la construction neuve.
La suppression de la taxe sur la valeur locative imputée, prévue pour 2028 au plus tard, amplifie les pressions sur les prix en réduisant le fardeau fiscal des propriétaires. UBS estime que cela pourrait augmenter l'avantage de la propriété par rapport à la location de quatre points de pourcentage, potentiellement stimulant la demande. Cette mesure pourrait également faire monter la valeur globale du parc immobilier suisse de 2 à 3 %, bien que les gains seraient inversés si les taux d'intérêt augmentaient. Les condominiums plus récents sont susceptibles de surperformer les propriétés plus anciennes, le rabais de prix pour les immeubles nécessitant des travaux de rénovation s'élargissant de cinq points de pourcentage environ, car les coûts de maintenance deviennent non déductibles.
L'incertitude fiscale plane sur la scène politique, les gouvernements fédéral, cantonaux et municipaux cherchant à compenser une perte annuelle estimée de CHF 2 milliards en revenus de la réforme fiscale. Certains cantons, en particulier les régions montagneuses comme le Grisons, qui subissent des pertes d'environ CHF 90 millions, pourraient introduire des taxes spéciales sur les propriétés secondaires pour combler les trous dans les budgets. Les gouvernements locaux, avec des options de revenus alternatives limitées, pourraient être incités à augmenter les prélèvements sur les propriétés, une tendance observée dans des pays tels que la Grèce, l'Italie et l'Espagne pendant la crise de la zone euro.
La rentabilité se dégrade, les coûts de construction augmentant plus vite que les revenus des ménages, poussant davantage d'acheteurs au-delà des seuils d'affordabilité des prêts hypothécaires standard. Les données de UBS montrent que les ménages à revenu médian ne peuvent désormais se permettre un condominium de 100 mètres carrés que dans 17 % des communes suisses. Pour gérer les coûts, de nombreux acheteurs réduisent la taille des unités, les condominiums neuves moyens passant de 125 mètres carrés à la fin du millénaire à environ 100 mètres carrés aujourd'hui.
Les propriétaires sont également conseillés d'accélérer les travaux d'amélioration énergétique avant l'entrée en vigueur de la réforme fiscale. Selon les règles actuelles, le remplacement d'un système de chauffage au pétrole se débite généralement en environ 12 ans, bien que la plage varie largement d'un canton à l'autre. Après la réforme, la période de remboursement moyenne pourrait se raccourcir à environ 10 ans si les déductions cantonales restent, mais pourrait s'allonger à environ 17 ans si de telles incitations sont supprimées entièrement.
