Brixmor Property Group (BRX) a souligné sa trajectoire de croissance soutenue lors de la conférence BofA NY Global Real Estate Conference en septembre 2026, mettant l'accent sur un programme de réinvestissement de 1,5 milliard de dollars et un pipeline de loyers annuels de base de 70 millions de dollars constitué de contrats signés mais non entamés. Le directeur général, Brian Finnegan, a réitéré que la stratégie de transformation du portefeuille en cours depuis une décennie reste intacte, avec un accent mis sur l'accélération de l'efficacité opérationnelle et la valorisation des segments de la vente au détail à forte demande. Les loyers de l'inventaire du portefeuille actuel s'élèvent maintenant en moyenne à environ 19 dollars le pied carré, contre 12,50 dollars au début de sa transformation, tandis que les contrats signés récemment atteignent environ 25 dollars le pied carré. Les expirations des locataires principaux dans les prochaines trois années sont sécurisées à environ 18 dollars le pied carré, soit une prime de 60 % par rapport aux loyers actuels de l'inventaire pour les détaillants à prix attractifs occupant des locaux vides, qui commandent des loyers de 40 % à 50 % supérieurs aux taux du comparatif en place.
Finnegan a souligné la capacité de l'entreprise à générer une croissance au sommet de son secteur, tout en réduisant ses dépenses en capital. Le pipeline de réinvestissement comprend 1 milliard de dollars d'occasions en cours et à venir, avec un échéance de dette de 400 millions de dollars en mars 2025. Les prévisions de revenu net de location (RNL) par bien pour 2026 s'établissent à un point médian de 5,25 %, avec un objectif de croissance de flux de trésorerie libre (FFO) à long terme de 5 % ou plus d'ici 2029.
Les efforts ont été principalement consacrés à l'amélioration de l'efficacité opérationnelle, avec une diminution des dépenses juridiques extérieures de 50 %, une réduction des temps de révision des leases de 15 % et le raccourcissement du temps d'évaluation des acquisitions de plusieurs jours à quelques minutes seulement. Ces améliorations ont permis d'obtenir des économies de près de 50 000 $ par acquisition et de réduire de quatre à six mois à un à trois mois le délai d'obtention des leases par les exploitantes à prix réduit.
La performance du portefeuille reflète une diversification des secteurs de détail, notamment les épiceries, les pharmacies et les entreprises affiliées à des établissements d'enseignement supérieur. Les données de fréquentation montrent un taux d'occupation record de 2,8 % pour les petits magasins, avec une hausse de la fréquentation en vue du début des classes à Ann Arbor, dans le Michigan, de 8 %. L'exposition des villes d'université représente environ 10 % du portefeuille, tandis que l'exposition des pharmacies a diminué à 80 points de base du loyer et l'exposition des cinémas reste minime à 1 %. Les lacunes d'occupation se situent encore à environ 80 points de base en dessous des pics précédents, avec de la place pour une croissance supplémentaire de 50 à 100 points de base. La vacance non structurelle est estimée à 100 à 150 points de base.
Les taux de capitalisation varient en fonction du type d'actif, avec des actifs centraux liés à la grande distribution qui s'évaluent entre 5 % et 5,5 %, tandis que les actifs vendus à Houston et Kansas City bénéficient de taux respectifs de 6 % et 6 %. Les centres énergétiques de la région de la Californie du Sud, de Greensboro dans le Nord-Caroline du Nord et de Columbia dans le Sud-Caroline du Sud évoluent à des taux de capitalisation inférieurs à 6 %. La croissance du loyer renouvelé a avoisiné les 15 % au cours des trois dernières années, et l'action de l'entreprise, actuellement cotée à 28,73 $canadiens en novembre 2026, bénéficie d'un ratio P/E de 20,35 et d'un ratio PEG de 0,71, avec un rendement des dividendes de 4,31 %.
La direction a également souligné les progrès technologiques dans le traitement des données, permettant aux analystes d'évaluer les demandes d'agent en quelques minutes seulement, une démarche qui exigeait précédemment plusieurs jours. Cela a permis d'effectuer des comparaisons plus rapides des résultats des ventes de locations dans l'ensemble du portefeuille, ce qui a amélioré la vitesse de prise de décision.
Le portefeuille de Brixmor comprend des actifs sur des marchés clés comme Westchester County, dans l'état de New York ; les banlieues de Philadelphie, Houston et Davis, en Californie ; le quartier Block 59 dans les banlieues de Chicago ; Orlando, en Floride ; Greensboro, en Caroline du Nord ; Columbia, en Caroline du Sud ; les banlieues de Denver et de Kansas City. Parmi les loueurs de magasins, on trouve Ulta Beauty, Sprouts, Trader Joe’s, Whole Foods, Barnes & Noble et Publix, entre autres.
