El mercado inmobiliario de oficinas suizos ha demostrado resiliencia, según un estudio publicado el jueves por Raiffeisen Schweiz, en el que se mencionan factores estructurales que han mitigado las perturbaciones de la era de la pandemia. «El crecimiento sostenido del empleo en sectores con alta actividad en oficinas, la limitada construcción nueva y las políticas corporativas cada vez más estrictas en materia de teletrabajo están apoyando la estabilidad del mercado», explicó Fredy Hasenmaile, economista jefe de Raiffeisen Schweiz.
A pesar de las preocupaciones sobre una fuerte corrección, el espacio de oficinas anunciado ha disminuido alrededor del 25% en comparación con los niveles previos a la pandemia, mientras que las tasas de vacantes en portafolios institucionales se sitúan en el 7,5%, por debajo del nivel de finales de 2019. Los cambios estructurales continúan, ya que casi el 40% de los trabajadores suizos trabaja parcialmente desde casa, aunque muchas empresas están promoviendo un retorno a las oficinas, limitando las posibles reducciones de espacio. El empleo en oficinas continúa creciendo, mientras que la construcción de nuevas oficinas sigue siendo mínima.
El estudio identifica la inteligencia artificial como una fuerza disruptiva potencial. Aproximadamente dos tercios de los trabajadores de oficinas están empleados en puestos con una exposición alta o muy alta a la IA, aunque no se ha observado una reducción generalizada del empleo en las oficinas. Las tendencias iniciales indican un rendimiento más débil en las profesiones expuestas a la IA, mientras que los roles que requieren una alta complementariedad entre máquina y humano están aumentando. Raiffeisen modeló cinco escenarios para la demanda de espacio de oficinas para 2031, que van desde un aumento del 14% bajo los efectos dominantes de la productividad y el empleo hasta una disminución del 22% en un choque severo de automatización. Los escenarios moderados, como "la IA como herramienta", proyectan una modesta reducción del 1,6% en la demanda.
No se espera que los espacios de oficina se hayan vuelto obsoletos, pero el mercado está resultando más selectivo. La demanda futura dependerá de la ubicación, la calidad, la flexibilidad y el potencial de uso alternativo. Es necesario abordar con cautela la construcción nueva, mientras que los activos existentes se beneficiarán de conceptos de uso flexible y opciones de conversión. "La calidad de las propiedades individuales será decisiva", señala el estudio, añadiendo que el sector inmobiliario de oficinas sigue siendo una inversión atractiva, pero ya no como categoría de activos en general.
El informe también analiza el mercado inmobiliario residencial de Suiza, en el que la propiedad propia ofrece una importante ventaja en términos de costes frente al alquiler, a pesar de los altos precios. Dependiendo de los modelos de financiación y de la región, los gastos de vivienda pueden ser hasta un 25% inferiores a los gastos del alquiler. Empiezan a observarse signos de una dinámica de descensos, con un crecimiento de la demanda más lento, períodos de comercialización prolongados y un ligero descenso de las operaciones financiada. Aunque la escasez de oferta puede seguir apoyando los precios, los indicadores sugieren que la fase más intensa de la apreciación de los precios de las viviendas ya ha terminado.
Las inversiones "buy-to-let" se enfrentan a nuevos retos. Los beneficios obtenidos en el pasado se debieron al aumento de los precios y a las bajas tasas de interés, pero los riesgos, como las vacantes, los impagos de alquiler y los costes de gestión, han aumentado. Los precios de compra de propiedades residenciales han adelantado los rendimientos del alquiler, lo que ha elevado la presión sobre los beneficios iniciales. "Las nuevas inversiones "buy-to-let" son ahora más sensibles a los movimientos de las tasas de interés y a las tendencias de precios", indicó Hasenmaile. "Para alcanzar beneficios a largo plazo comparables a los de las acciones o las inversiones inmobiliarias indirectas, se requerirían apreciaciones de valor sostenidas y considerables, lo que no está garantizado dado el esperado ralentamiento del impulso de los precios".
