Essex Property Trust Inc. espera un crecimiento del alquiler de alrededor de 150 puntos básicos en 2027, gracias a una oferta nueva limitada estructuralmente y a un alivio de los costes de construcción en su cartera en California y Washington, afirmó la compañía a los inversionistas en la Conferencia Global del Sector Inmobiliario del Banco de América de Nueva York el miércoles.
La empresa basa la previsión en arrendamientos ya firmados hasta agosto. Las perspectivas representan una mejora de 65 puntos básicos respecto al año anterior, explicó la compañía, ya que se ha eliminado un impacto único derivado de inversiones de financiación estructurada y de capital preferente que se espera que disminuya en 2027.
Essex opera 63.000 apartamentos a lo largo de la Costa Oeste. La directora ejecutiva, Angela Kleiman, y la directora financiera, Barb Pak, hablaron durante una sesión moderada por la analista de REIT residencial de Bank of America, Jana Galan.
La zona norte de California, el mayor mercado de Essex, cuenta con uno de los desequilibrios de asequibilidad más marcados del país. La relación entre el alquiler y los ingresos se sitúa actualmente en el 21%, frente al 25% antes de la pandemia, observaron los directivos. Una vivienda en la zona de la Bahía ahora cuesta alrededor de 2,5 veces más que alquilarla, lo que refuerza la demanda sostenida de alquiler. La nueva oferta sigue estando cerca de sus mínimos récord, en torno a 30 puntos básicos del total, con pocas perspectivas de alivio durante los próximos cuatro o cinco años.
En Los Ángeles, la ocupación económica se mantuvo cerca del 94% durante la mayor parte del año. La morosidad se situó en 150 puntos básicos de alquiler, por encima de la norma histórica de 80 puntos básicos, en parte debido al atraso judicial que ha extendido los plazos de desalojo de dos o tres meses antes de la pandemia a cuatro o cinco meses. La morosidad total de la cartera fue de 50 puntos básicos frente a los 40 puntos básicos históricos. El crecimiento de ingresos en el primer semestre de 2026 en Los Ángeles fue 80 puntos básicos por encima del mismo periodo de 2025, indicó la compañía.
La combinación de empleos en Los Ángeles también está cambiando. Los puestos de trabajo del sector del entretenimiento cayeron a alrededor de 100.000 desde los 340.000 del año 2015, mientras que la demanda del sector aeroespacial y de defensa está aumentando, al tiempo que se prevé un mercado aeroespacial de 1,5 billones de dólares durante la próxima década.
El canal de suministros de Seattle sigue acentuando su reducción. Las entregas anuales cayeron al 1,7 % del stock en 2025 desde el 2,4 % de 2024 y se espera que caigan por debajo del 1 % en 2027. El ochenta por ciento del portfolio de Essex en Seattle se encuentra en los submercados del Lado Este, el Norte y el Sur, indicó la empresa.
Los plazos de desarrollo se están mejorando. Las autorizaciones ahora tardan aproximadamente 2,5 años con el proceso de concesión acelerado, frente a los cerca de tres años que se registraban en época histórica. Los proyectos de altura media de Podium de 250 unidades o más siguen necesitando al menos 36 meses de construcción. Los costes de construcción están aumentando aproximadamente entre un 4% y un 5% anual, lo que supone una moderación significativa respecto al aumento del 10% al 15% registrado antes de la pandemia.
Las suposiciones de crecimiento de los alquileres siguen sujetas a regulación. La AB 1482 de California permite incrementos anuales limitados al mayor de los siguientes valores: IPC más 5% o un límite del 10%. La regla estatal de Seattle permite el IPC más 7%, también limitado al 10%. Essex dijo que impuso un límite del 10% auto-contenido como política antiga para evitar abusos, mucho antes de que cualquiera de las jurisdicciones promulgara la legislación.
En cuanto a las métricas financieras, Essex registró un margen de utilidad bruta del 68,77% y una puntuación de salud financiera de 2,73. El flujo de caja procedente de las operaciones antes de los gastos de capital y la reconstrucción ascendió a unos 200 millones de dólares. Las finanzas estructuradas y las participaciones preferentes generaron un impacto negativo de 2,5 puntos porcentuales en el crecimiento de las utilidades antes de amortización en 2026, un factor contraria que la dirección espera que desaparezca el próximo año a medida que la cartera se reduce a un nivel de acumulación de 100 millones de dólares. La empresa ha invertido cerca de 2.000 millones de dólares en adquisiciones de activos durante los últimos años.
Essex cotiza como miembro del índice S&P 500 con un rendimiento del dividendo del 3,75%. Según señaló la gerencia, ha aumentado los dividendos durante 32 o 33 años consecutivos y tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 24.000 millones de dólares.
