Die seit drei Jahrzehnten anhaltende Wertsteigerung australischer Wohnimmobilien kehrt sich um, da steigende Hypothekenzinsen und politische Massnahmen den Markt belasten. In Sydney, der teuersten Stadt des Landes, sind die Preise gemäss der Immobilienberatung Cotality seit ihrem Höchststand im Februar um rund 7% gesunken. Der Rückgang, der zunächst in den wohlhabendsten Vororten begann, hat mittlerweile 93% aller Grossraumgebiete im ganzen Land erfasst.
Die Anzahl der Hypothekenanträge ist seit dem Haushaltsbudget im Mai um bis zu 20% zurückgegangen. Damals beschloss die Regierung, die steuerliche Abzugsfähigkeit von Verlusten aus Investitionsimmobilien ab Juli 2027 schrittweise abzuschaffen. Bestehende Objekte, die nach dem 12. Mai erworben wurden, verlieren diese Abzugsmöglichkeit, während Neubauten weiterhin davon profitieren. Die Reform soll spekulative Investitionen eindämmen und die Wohnraumaffordabilität verbessern, doch Analysten warnen, dass die Massnahme die Preise weiter drücken könnte, indem die Nachfrage sinkt.
Der Abschwung hat bereits eines der grössten Bauunternehmen Sydneys in die Insolvenz getrieben. Die Bathla Group, ein bedeutender Wohnungsbauer, meldete letzte Woche mit einer Verschuldung von A$3,3 Mrd. (US$2,4 Mrd.) Konkurs an. Dies weckt Befürchtungen einer Ansteckungsgefahr bei stark verschuldeten Bauunternehmen. Der Zusammenbruch unterstreicht die systemischen Risiken eines Marktes, in dem der Grossteil des Haushaltsvermögens in Immobilien gebunden ist – Commerzbank schätzt, dass 60% der australischen Haushaltsvermögen in diesem Sektor liegen.
Der Medianpreis für Wohnimmobilien in Sydney liegt nun bei fast dem 14-fachen des jährlichen verfügbaren Einkommens. Damit ist Sydney gemäss den Daten von Demographia aus dem Jahr 2024 nach Hongkong die zweitteuerste Stadt der Welt für Immobilienkäufer. In den letzten zehn Jahren stiegen die nationalen Immobilienwerte um 67%, wobei Brisbane, Adelaide und Perth Preisanstiege von über 100% verzeichneten, wie aus den Daten von Cotality hervorgeht.
Die Reserve Bank of Australia (RBA) hat auf die anhaltende Inflation mit drei Leitzinserhöhungen in diesem Jahr reagiert – von 0,1% Anfang 2022 auf nun 4,35%. Im Gegensatz zu den USA, wo Festhypotheken über 30 Jahre üblich sind, sind weniger als 5% der australischen Hypotheken festverzinslich, was die Kreditnehmer anfällig für unmittelbare Zinserhöhungen macht. Ökonomen erwarten eine weitere Anhebung im September; die Deutsche Bank beschreibt die Kerninflation als «unerträglich hoch».
Auch die Transaktionsvolumina gehen stark zurück. Im letzten Quartal sanken die Hausverkäufe im Jahresvergleich um 15,5% und lagen 11,5% unter dem Fünfjahresdurchschnitt, während die Anzahl der inserierten Objekte um 24% über dem Vorjahresniveau und 8% über dem Fünfjahresdurchschnitt lag. Sydney führt den Abschwung an: Allein im August fielen die Preise um 1,4%, und das Angebot lag 24% höher als im Vorjahr. «Die Kombination aus stark sinkender Nachfrage und hohem Angebot wirkt sich besonders auf den grössten Wohnimmobilienmarkt Australiens aus», sagte Tim Lawless, Forschungsleiter bei Cotality.
Die Analysten sind sich uneinig über die weitere Entwicklung. Einige, wie Shane Oliver, Chefökonom bei AMP Capital, erwarten, dass die Preise bis ins zweite Quartal 2025 weiter fallen, bevor die RBA mögliche Zinssenkungen signalisiert und damit den Weg für eine Erholung bis 2027–28 ebnet. Andere verweisen auf globale Vorbilder, bei denen Versuche, überhitzte Märkte zu bremsen, zu langanhaltenden Abschwüngen führten – wie etwa in Chinas fünfjähriger Immobilienkrise oder Neuseelands anhaltender Wohnungsrezession.
Finanzminister Jim Chalmers räumte ein, dass die aktuelle Situation in der Wohnungs- und Steuerpolitik «ungerecht» sei, und bezeichnete die Reformen als notwendig, um die Affordabilität zu verbessern. Angesichts steigender Hypothekenbelastungen und einer «tief pessimistischen» Konsumentenstimmung steht die Regierung jedoch unter wachsendem Druck, zwischen Marktstabilisierung und wirtschaftlicher Stabilität bei anhaltenden Inflationsdruck zu balancieren.
