Durch die Umsetzung der endgültigen Basel III-Kapitalvorschriften in der Schweiz seit Januar 2025 haben sich die Prioritäten der Bankendarlehen in der Finanzierung von Wohnimmobilien neu herausgebildet. Eine Studie von Moneypark und der Hochschule Luzern schätzt auf Grundlage einer im Mai 2026 durchgeführten Umfrage unter 50 Banken ein potenzielles jährliches Finanzierungsloch von 12 bis 24 Milliarden Franken für Mietobjekte und Entwicklungsprojekte.
Die Analyse schliesst einen wirtschaftlichen Wohnimmobilienkreditmarkt in Höhe von 218 Mrd. CHF voraus, wobei 158 Mrd. CHF für die Umstrukturierung bestehender Kredite und 60 Mrd. CHF für neue Finanzierungen vorgesehen sind. Ohne mitigierende Massnahmen errechnet die Studie einen theoretischen Mangel in Höhe von 48 Mrd. CHF in den hochrisikoreichen Segmenten. Die Banken werden vom berechneten Verlust 50 bis 75 % durch höhere Margen, niedrigere Kredittgeschäftsverhältnisse und strengere Kreditkriterien kompensieren, was einen Restverlust von 12 bis 24 Mrd. CHF pro Jahr erstellt.
Die regulatorischen Änderungen treffen vor allem kapitaleintragende Segmente hart. Die Finanzierungskapazität für den Baudarlehen in selbst bewohnten Wohnimmobilien soll sich im Vergleich zu den Basel II-Standards um 16 % erhöhen, während die Finanzierungskapazität für vermietete Immobilien um 54 % und die Finanzierungskapazität für Entwicklungsprojekte um 78 % sinken. Diese Veränderungen sind bereits in den Bank-Portfolios erkennbar, sodass die Neuanleihen auf Grundstücke mit selbst bewohntem Wohnraum 2025 um vier Prozentpunkte steigen werden. Drei Viertel der befragten Banken haben ihre neuen Finanzierungsstrategien während der letzten zwei Jahre auf selbst bewohnte Wohnimmobilien ausgerichtet.
Die Liquiditätsbeschränkungen verstärken die Auswirkungen. Achtundvierzig Prozent der Banken nennen die Liquiditätsanforderungen und die Refinanzierungsstrukturen als wesentliche Einschränkungen der Kreditvergabekapazität, während 72 Prozent auf höhere Refinanzierungskosten hinweisen. Diese Belastungen führten zu höheren Kreditkosten, wobei Mietimmobilien Mehrkosten von bis zu 25 Basispunkten gegenüber hypothekarischen Darlehen für Wohnimmobilien erlitt. Für die Entwicklung von Immobilien bezifferen 28 Prozent der Banken die Spreads auf 26 bis 50 Basispunkte, 39 Prozent auf 51 bis 100 Basispunkte und 11 Prozent auf mehr als 100 Basispunkte, während nur 5 Prozent Standardbedingungen anbieten.
Alternative Kapitalgeber entwickeln sich als teilweise Ersatz. Die Hypothekenbestände der Schweizer Pensionskassen sind im Laufe des vergangenen Jahrzehnts von 14 Milliarden Franken auf 34 Milliarden Franken angestiegen, obwohl lediglich 40% der Pensionskassen direkt in Hypotheken investieren. Mindestens 64% der Banken berichten von einer gewissen Verschiebung der Finanzierung von Mietobjekten zu nichtbankmässigen Kreditgebern, obwohl Versicherer, Pensionskassen und Fonds die verminderte Beteiligung der Banken auf kurzfristige Sicht wahrscheinlich nicht vollständig ausgleichen können.
