Moneypark, le prestataire suisse de services hypothécaires, a annoncé que son indice de risque immobilier (RERI) est descendu à 3,5 points au cours du deuxième trimestre 2026, contre 3,7 points au premier trimestre. Cette baisse constitue la première diminution de l'indice depuis le troisième trimestre 2023, après une période de croissance stable.
Cette amélioration s'explique par une amélioration des perspectives économiques, une modération modeste de la pression des prix réels sur les logements vendus neufs et un contexte de taux d'intérêt toujours bas. L'Indice des décideurs acheteurs (PMI) suisse a atteint une moyenne de 56 au deuxième trimestre, contre 52 au premier trimestre, ce qui est bien au-dessus de la barre de 50 points qui marque le seuil de croissance, ce qui indique un certain redressement de l'opinion dans le secteur industriel.
Toutefois, les conditions du marché du travail restent une source de risque à la baisse. Le taux de chômage ajusté des variations saisonnières a légèrement augmenté pour passer à 3,1 % au cours du trimestre, contre 3,0 % au T1 et 2,8 % un an plus tôt. Moneypark a mis en garde contre le fait que la hausse du chômage pourrait limiter l'autonomie des ménages et limiter la demande de logements.
La croissance des prix des maisons résidentielles demeuré occupant a continué de survenir de l'inflation, mais l'écart s'est affaibli. Au deuxième trimestre, la hausse des prix était de 3,8 points de pourcentage supérieure au taux d'inflation, contre 4,2 points au premier trimestre et 5,0 points un an auparavant. Le ratio dette/bien immobilier pour les nouveaux prêts hypothécaires est resté stable à environ 1,5 fois le bien immobilier disponible.
Les contraintes d'approvisionnement se sont poursuivies, les offres de logement étant limitées et la volonté d'acheter forte, empêchant une importante correction des prix. Le taux directeur de la Banque nationale suisse est demeuré à 0% tout au long du trimestre, soutenant ainsi la demande en hypothèques. Dans le même temps, la courbe des rendements s'est légèrement aplanie ; l'écart entre les taux des swaps à dix et à deux ans a diminué à environ 0,45 point de pourcentage.
Les tarifs hypothécaires ont également montré des divergences ; l'écart entre les offres hypothécaires à taux fixe de 10 ans les moins coûteuses et les plus coûteuses s'est creusé pour atteindre environ 0,96 point de pourcentage, une différence qui peut se traduire par plusieurs milliers de francs suisses de frais annuels pour les emprunteurs.
L'afflux de population a sensiblement ralenti. Le saldo net annuel moyen des arrivées d’expatriés permanents a diminué de quelque 83 400 à la fin de 2024 à environ 69 900 en mai 2026, soit une baisse de 16,2 %. Moneypark souligne que, même si la demande absolue de logements par les migrants reste forte, elle se concentre de plus en plus : 86 % de la croissance démographique prévue s'est produite dans onze cantons.
Pour l’avenir, Moneypark prévoit que l’indice RERI restera stable ou connaîtra une légère baisse dans les trimestres à venir, soutenu par un sentiment macroéconomique amélioré, une diminution de la pression sur les prix en termes réels et des taux bas. Néanmoins, l’entreprise avertit qu’une détente rapide est peu probable. Le chômage persistant, les prix de l’immobilier encore en croissance, les marges phytagoriennes prononcées et l’impact incertain d’une migration plus faible et d’une activité de construction en hausse devraient maintenir le marché sélectif. La localisation, la qualité des biens immobiliers et la structure de financement deviendront plus importantes alors que le secteur suisse de l’immobilier demeure solide, mais plus exigeant.
