Le marché immobilier de bureaux en Suisse a démontré sa résilience, selon une étude publiée jeudi par Raiffeisen Schweiz, les facteurs structurels compensant les perturbations liées à l’épidémie de Covid-19. «La croissance durable de l’emploi dans des secteurs où l’activité en bureaux est intense, la moindre production de nouveaux bureaux et le renforcement des politiques de home-office au niveau des entreprises soutiennent la stabilité du marché», a déclaré Fredy Hasenmaile, chef économiste chez Raiffeisen Schweiz.
Malgré les craintes d'une forte correction, l'espace de bureaux mis en vente a diminué d’environ 25 % par rapport aux niveaux avant la pandémie, tandis que les taux de vacancy dans les portfolios institutionnels se situent à 7,5 %, au-dessous du niveau de fin 2019. Les changements structuraux persistent, avec près de 40 % des travailleurs suisses exerçant une partie de leur travail de façon délocalisée, même si de nombreuses entreprises encouragent un retour dans les bureaux, ce qui limite les réductions potentielles d'espace. L'emploi dans les bureaux continue de croître, tandis que la construction de nouveaux bureaux reste très limitée.
L’étude identifie l’intelligence artificielle comme une force de rupture potentielle. Environ les deux tiers des travailleurs de bureau sont employés dans des domaines présentant une exposition élevée à l’IA, même si aucune baisse générale de l emploi en bureau n’a été observée. Les premières tendances révèlent une performance plus faible dans les professions exposées à l’IA, tandis que les rôles nécessitant une complémentarité élevée entre l’être humain et la machine se développent. Raiffeisen a modélisé cinq scénarios de la demande de locaux d’entreprises d’ici 2031, allant d’une augmentation de 14 % dans le cadre d’effets dominants sur la productivité et l’emploi à une diminution de 22 % en cas d’un choc d’automatisation grave. Les scénarios modérés, tels que « l’IA en tant qu’outil », prévoient une légère diminution de la demande de 1,6 %.
Les espaces de bureaux ne devraient pas devenir obsolètes, mais le marché devient de plus en plus sélectif. La demande future dépendra de la localisation, de la qualité, de la flexibilité et du potentiel d'utilisation alternative. La construction nouvelle doit être abordée avec prudence, tandis que les actifs existants bénéficieront de concepts d'utilisation flexibles et d'options de conversion. « La qualité des biens individuels deviendra déterminante », note l'étude, ajoutant que l'immobilier de bureau reste un investissement attrayant, mais pas plus comme catégorie d'actifs globale.
Le rapport examine également le marché de l'immobilier résidentiel en Suisse, où la propriété offre un avantage notable en termes de coûts par rapport à la location, malgré les prix élevés. Selon les modèles de financement et la région, les coûts de logement peuvent être jusqu'à 25 % inférieurs aux dépenses de location. Des signes d'une tendance de refroidissement commencent à apparaître, avec une croissance plus lente de la demande, des périodes de commercialisation prolongées et une légère diminution des transactions financées. Même si l'offre serrée risque de continuer d'appuyer les prix, les indicateurs suggèrent que la phase la plus soutenue de l'appréciation des prix des logements est derrière nous.
Les investissements locatifs font face à de plus en plus de défis. Les gains obtenus par le passé étaient dus à la hausse des prix et à des taux d'intérêt faibles, mais les risques tels que les logements vacants, les défauts de paiement du loyer et les coûts de gestion ont augmenté. Les prix d'achat des propriétés résidentielles ont dépassé les rendements locatifs, ce qui a eu un impact sur les dons d'investissement initiaux. « Les nouveaux investissements locatifs sont maintenant plus sensibles aux mouvements des taux d'intérêt et aux tendances des prix », a déclaré Hasenmaile. « Obtenir des rendements à long terme comparables aux actions ou aux investissements immobiliers indirects nécessiterait une valorisation soutenue et importante, ce qui n'est pas garanti compte tenu du ralentissement prévisible du rythme d'augmentation des prix. »
