Selon les analyses de marché, les propriétaires suisses qui ont conclu des prêts hypothécaires à taux fixe sur tout une décennie lors du cycle de taux de la Banque nationale de 2022 à 2025 paient en moyenne 18 000 CHF annuels de plus que si ils avaient choisi une option liée au Saron ou à court terme. Un prêt hypothécaire de 1 million de CHF à taux fixe de 10 ans, dont le taux d'intérêt serait compris entre 2,5 % et 3,0 % au plus fort de la nébuleuse en 2023, coûtera environ 75 000 CHF de plus sur la durée de son contrat par rapport à un prêt hypothécaire basé sur le Saron, hypothèse selon laquelle le taux directeur de la SNB se maintient à 0 %.
La décision de refinancer à des maturités plus longues pendant la courte période à taux bas de la BNS, au cours de laquelle le taux de référence a atteint un sommet de 1,75 % en seulement neuf mois, a exposé les emprunteurs aux coûts d’opportunité. Au cours des 26 dernières années, le taux directeur de la BNS a passé moins de 60 mois au-dessus de 2 %, avec des périodes prolongées de réductions de taux ou de taux négatifs. Les prêts à court terme à taux fixe ou liés au Saron ont donc été moins chers la plupart du temps pendant le millénaire, notent les experts.
Les hypothèques Saron, qui bougent trimestriellement et qui sont liées au taux directeur de la SNB plus une marge de l'emprunteur, offrent un maximum de flexibilité. Les emprunteurs peuvent prolonger, convertir en taux fixe, ou résilier sur courte notice, selon les modalités du contrat. Les taux actuels des hypothèques Saron s'élèvent de 0,9% à 1,2%, tandis que les prêts fixes à 10 ans varient de 1,6% à 2,3% et les prêts fixes à 25 ans avoisinent 2,2%, selon la société de conseil en crédit hypothécaire Resolve. L'écart de coût se creuse avec les durées plus longues, un prêt fixe de 1 million de francs suisses à 10 ans nécessitant environ 75 000 francs suisses d'intérêts en trop par rapport à une hypothèque Saron.
La flexibilité va au-delà de la politique tarifaire. Un prêt hypothécaire Saron peut généralement être résilié en quelques mois, sous réserve des conditions du contrat, alors que les prêts fixes à long terme déclenchent des pénalités de remboursement qui sont égales à la valeur actuelle des paiements d'intérêts restant à effectuer – potentiellement entre 175 000 et 200 000 CHF pour un prêt de 1 million CHF de 10 ans. Ce risque croît lorsque les termes résiduels sont plus longs, ce qui fait de Saron un choix pragmatique pour les familles confrontées à des changements de vie tels que la perte d'emploi, la séparation ou le décès.
Cependant, les prêts à taux fixe assurent une certaine certitude budgétaire, ce qui plaît aux emprunteurs avers de risques. Pour diminuer le risque, certains prêts hypothécaires sont répartis sur plusieurs échéances, réduisant la concentration sur le refinancement, mais souvent les emprunteurs sont contraints de travailler avec un seul prêteur. Dans ce genre d arrangements, l'efficacité de la négociation chute, car les prêteurs reconnaissent la capacité moindre de l'emprunteur à changer de fournisseur.
Les prêts Saron tirent leurs taux d'une formule transparente liée à la politique de la SNB, tandis que les tarifs fixes dépendent de facteurs plus généraux du marché, tels que les rendements des obligations d'État suisses à 10 ans, les taux de swap et les marges des prêteurs. Ces variables introduisent une volatilité supplémentaire indépendante de la politique de la banque centrale, obligeant les emprunteurs à peser la capacité de négociation contre le timing du marché.
Pour les ménages qui s'attendent à la poursuite de la faiblesse des taux en Suisse, similaire au décalage prolongé du Japon, les emprunts à court terme ou liés au Saron offrent à la fois des avantages en termes de coûts et une grande adaptabilité. Les emprunteurs soucieux de la sécurité peuvent associer un hypothèque à court terme à une réserve de variation de valeur, créant un tampon pour absorber les hausses de taux à venir tout en conservant la possibilité de passer à des durées fixes plus longues si nécessaire.
