L'imposition, en Suisse, des règles finales de capital conformes à la directive belge III depuis janvier 2025 a remodelé les priorités de financement des banques dans le domaine du financement immobilier résidentiel. Une étude de Moneypark et de l'Université de sciences appliquées et des arts de Lucerne évalue un manque éventuel de financement annuel de 12 à 24 milliards de francs suisses pour les propriétés locatives et les projets d'aménagement, en faisant référence à un sondage effectué auprès de 50 banques en mai 2026.
L'analyse prévoit un marché hypothécaire résidentiel annuel de 218 milliards de francs suisses, avec 158 milliards alloués au refinancement des prêts existants et 60 milliards au financement novateur. Sans mesures d'atténuation, l'étude calcule une carence théorique de 48 milliards de francs suisses dans les segments à risque plus élevé. Les banques devraient compenser de 50 à 75 % de ce poids par l'entretien de marges plus élevées, la réduction des ratios de prêt par rapport à la valeur du bien, et des critères de crédit plus rigoureux, ce qui laisse un écart résiduel de 12 à 24 milliards de francs suisses annuellement.
Ce changement de régulation affecte démesurément les segments à capital intensif. La capacité de financement des logements habités par leurs propriétaires devrait augmenter de 16 % par rapport aux normes de Bâle II, alors que la capacité de financement des résidences à loyer diminue de 54 % et celle des projets de développement chute de 78 %. Ces changements se reflètent déjà dans les portefeuilles des banques, la nouvelle activité de délivrance de prêts hypothécaires pour des logements privés augmentant de quatre points de pourcentage en 2025. Trois quarts des banques interrogées ont ajusté leurs stratégies de financement à court terme vers les logements privés au cours des deux dernières années.
Les contraintes de liquidité aggravent la situation. Quatre-vingts-quatre pour cent des banques citent les exigences en matière de liquidités et les structures de refinancement comme principales limitations de leur capacité à accorder des prêts, tandis que 72 % soulignent des coûts de refinancement supérieurs. Ces pressions se sont traduites par des coûts d'emprunt plus élevés, les immeubles en location faisant face à des spreads allant jusqu'à 25 points de base sur les prêts hypothécaires aux propriétaires occupants. Le financement des projets de développement attire désormais des spreads de 26 à 50 points de base pour 28 % des banques, de 51 à 100 points de base pour 39 % et supérieurs à 100 points de base pour 11 %, seuls 5 % présentant des conditions normales.
Les fournisseurs alternatifs de capitaux apparaissent comme des substituts partiels. Les avoirs hypothécaires des fonds de pension suisses sont passés de 14 milliards à 34 milliards de francs au cours de la dernière décennie, bien que seuls 40 % des régimes de pensions investissent directement dans des hypothèques. Au moins 64 % des banques déclarent constater une certaine déviation du financement des biens locatifs vers des prêteurs non bancaires, sans que les assureurs, les fonds de pension et les fonds puissent compenser totalement la diminution de la participation des banques à court terme.
