La década de auge de los valores de las viviendas en Australia está dando reversa debido a los crecientes costes de las hipotecas y los cambios en la política, que están presionando al mercado. En Sydney, la ciudad más cara del país, los precios han disminuido alrededor de un 7 % desde su máximo de febrero, según Cotality, una consultora inmobiliaria. La caída, que comenzó en los suburbios más ricos, ya se ha extendido al 93 % de las áreas metropolitanas en todo el país.
Las solicitudes de hipotecas han descendido hasta un 20% desde el presupuesto de mayo, cuando el Gobierno decidió eliminar progresivamente las deducciones fiscales por las pérdidas de propiedades de inversión a partir de julio de 2027. Las propiedades existentes adquiridas después del 12 de mayo ya no serán elegibles para deducciones, mientras que las nuevas construcciones permanecerán califi cadas. Los cambios tienen como objetivo frenar las inversiones especulativas y mejorar la asequibilidad de la vivienda, aunque los analistas advierten de que el cambio podría agravar las caídas de precios al reducir la demanda de compradores.
La desaceleración ya se ha cobrado a uno de los mayores promotores inmobiliarios de Sydney. La Bathla Group, una importante constructora residencial, presentó una inminente situación de insolvencia la semana pasada con 3,3 billones de dólares australianos (2,4 billones de dólares estadounidenses) de deuda, lo que ha generado preocupación sobre el contagio entre las empresas de construcción altamente endeudadas. El colapso subraya los riesgos más amplios de un mercado en el que la riqueza de los hogares se concentra en gran medida en el sector inmobiliario, ya que, según Commerzbank, el 60 % de los activos de los hogares australianos están vinculados a la propiedad.
El precio medio de las casas en Sydney ahora se sitúa en casi 14 veces el ingreso disponible anual, lo que la convierte en la segunda ciudad más cara del mundo para los compradores, después de Hong Kong, según los datos de Demographia de 2024. En la última década, el valor de las viviendas nacionales ha crecido un 67%, y Brisbane, Adelaida y Perth han visto un aumento de los precios mayor al doble, indican los datos de Cotality.
El Banco Central de Australia (RBA) ha respondido a la inflación persistente aumentando su tipo de referencia tres veces este año, hasta el 4,35%, desde el 0,1% al principio de 2022. A diferencia de Estados Unidos, donde los hipotecas a tipo fijo a 30 años son comunes, menos del 5% de los préstamos hipotecarios en Australia son fijos, lo que expone a los solicitantes a aumentos inmediatos de las tasas. Los economistas esperan otro aumento en septiembre, y Deutsche Bank describe la inflación subyacente como «inaceptablemente alta».
Los volúmenes de transacciones también están disminuyendo considerablemente. Las ventas de viviendas bajaron un 15,5% interanualmente y un 11,5% por debajo de la media de los cinco últimos años en el último trimestre, mientras que las listas aumentaron un 24% por encima de los niveles del año anterior y un 8% por encima de la media de los últimos cinco años. Sídney continúa encabezando la caída, con una caída del precio del 1,4% solo en agosto y unos niveles de inventario un 24% superiores a los del año pasado. "La combinación de la caída de la demanda y el alza de la oferta está afectando desproporcionadamente al mayor mercado inmobiliario de Australia", dijo Tim Lawless, director de investigación de Cotality.
Los analistas siguen divididos en sus previsiones. Algunos, como el economista jefe de AMP Capital, Shane Oliver, esperan que los precios sigan cayendo durante el segundo trimestre de 2025 antes de que el Banco de Reserva de Australia señale posibles recortes de tipos más adelante en el año, lo que prepararía el terreno para una recuperación para 2027-28. Otros se apoyan en precedentes mundiales en los que los intentos de enfriar los mercados demasiado calientes han dado lugar a prolongadas caídas, como se ha visto en el declive de cinco años de la propiedad en China o en la persistente recesión de la vivienda en Nueva Zelanda.
El ministro de Finanzas, Jim Chalmers, ha reconocido el estatus «injusto» en materia de vivienda y políticas fiscales, y ha presentado los cambios como necesarios para abordar la asequibilidad. Sin embargo, con el aumento del estrés hipotecario y la confianza de los consumidores en niveles «profundamente pesimistas», el Gobierno se enfrenta a una presión creciente para equilibrar la estabilización del mercado con la estabilidad económica, en medio de las persistentes presiones inflacionistas.
