Los precios de la vivienda en Suiza están esperados para seguir subiendo mientras los costos de hipoteca siguen siendo bajos, aunque las restricciones del lado de la oferta están frenando el crecimiento. En 2025, las autoridades aprobaron solo 5,100 viviendas unifamiliares y 11,200 condominios, menos de la mitad del volumen registrado hace dos décadas, según el economista de UBS Thomas Rieder. Factores estructurales como la limitada disponibilidad de tierras, obstáculos regulatorios y la resistencia pública a la densificación están esperados para persistir, lo que seguirá limitando la construcción nueva.
La abolición del impuesto sobre el valor imputado de alquiler en Suiza, prevista para no antes de 2028, está amplificando las presiones de precios al reducir la carga tributaria para los propietarios. UBS estima que esto podría aumentar la ventaja de la propiedad frente a la renta en unos cuatro puntos porcentuales, lo que podría impulsar la demanda. La medida también podría elevar el valor total del patrimonio inmobiliario de Suiza en un 2% a un 3%, aunque las ganancias se revertirían si las tasas de interés aumentaran. Los condominios más nuevos están probables que superen a las propiedades más antiguas, con el descuento de precio por renovaciones necesarias ampliándose en unos cinco puntos porcentuales a medida que los costos de mantenimiento se vuelven no deducibles.
La incertidumbre fiscal acecha mientras los gobiernos federales, cantonales y municipales buscan compensar las pérdidas estimadas de CHF 2 mil millones en ingresos anuales de la reforma tributaria. Algunos cantones, particularmente las regiones montañosas como el Grisón, que enfrentan pérdidas de unos CHF 90 millones, pueden introducir impuestos especiales sobre la propiedad de segunda residencia para llenar las brechas presupuestarias. Los gobiernos locales, con opciones de ingresos alternativos limitadas, podrían enfrentar incentivos para aumentar los tributos sobre la propiedad, una tendencia observada en países como Grecia, Italia y España durante la crisis del euro.
La asequibilidad está empeorando a medida que los costos de construcción aumentan más rápido que los ingresos de los hogares, empujando a más compradores más allá de los umbrales de asequibilidad estándar de hipoteca. Los datos de UBS muestran que las familias con ingresos medios pueden ahora permitirse un condominio de 100 metros cuadrados en solo el 17% de los municipios suizos. Para gestionar los costos, muchos compradores están reduciendo el tamaño de las unidades, con los condominios de nueva construcción promedio disminuyendo de 125 metros cuadrados a principios del milenio a unos 100 metros cuadrados hoy en día.
Los propietarios también se aconsejan a acelerar las actualizaciones energéticamente eficientes antes de que la reforma tributaria entre en vigor. Bajo las reglas actuales, reemplazar un sistema de calefacción de petróleo típicamente se amortiza en unos 12 años, aunque la gama varía ampliamente por cantón. Después de la reforma, el período de amortización promedio podría acortarse a unos 10 años si las deducciones cantonales siguen siendo, pero podría prolongarse a unos 17 años si se eliminan por completo.
