Los propietarios suizos que contrataron hipotecas a tipo fijo durante la ciclo de tipos de 2022-2025 del Banco Nacional están pagando una media de 18.000 francos suizos más al año que si hubieran elegido una opción vinculada al Saron o de corto plazo, según el análisis del mercado. Un préstamo de 1 millón de francos suizos a tipo fijo durante 10 años, fijado en un 2,5-3,0% durante el punto máximo de 2023, ahora cuesta cerca de 75.000 francos suizos más que una hipoteca basada en el Saron, suponiendo que la tasa de política del SNB se mantiene en el 0%.
La decisión de refinanciar a plazos más largos durante el breve periodo de altas tasas de la SNB, cuando el tipo de referencia alcanzó el 1,75 % durante solo nueve meses, ha dejado a los deudores expuestos a costes de oportunidad. Durante los últimos 26 años, la tasa de política de la SNB ha permanecido por menos de 60 meses por encima del 2 %, con largos períodos de reducciones o tasas negativas. Por tanto, los préstamos a corto plazo fijos o vinculados a Saron han sido más baratos durante la mayor parte del milenio, remarcan los expertos.
Los hipotecas Saron, que se reajustan trimestralmente y están vinculados a la tasa de política del SNB más un margen del prestamista, ofrecen la máxima flexibilidad. Los solicitantes pueden ampliar la duración, cambiar a tipos fijos o rescindir el contrato con un corto plazo de preaviso, dependiendo de los términos del contrato. Las tasas actuales de Saron oscilan entre el 0,9% y el 1,2%, mientras que los préstamos fijos de 10 años se sitúan entre el 1,6% y el 2,3%, y los préstamos fijos de 25 años tienen una media del 2,2%, según la firma de asesoramiento hipotecario Resolve. El vacío de costes se amplía a lo largo de duraciones más largas, con un préstamo fijo de 1 millón de francos suizos a 10 años que incurre aproximadamente en 75.000 francos suizos en intereses adicionales frente a una alternativa de Saron.
La flexibilidad va más allá de los precios. Un préstamo Saron generalmente puede ser rescindido en cuestión de meses, sujeto a los términos del contrato, mientras que los créditos fijos a largo plazo generan penalizaciones por amortización del préstamo equivalentes al valor presente de los pagos de intereses restantes, lo que podría suponer de 175 000 a 200 000 francos suizos para un préstamo de 1 millón de francos y 10 años. Este riesgo aumenta con plazos residuos más largos, lo que hace de Saron una opción pragmática para las familias que enfrentan cambios en su vida, como la pérdida del empleo, la separación o la muerte.
Los préstamos a tipo fijo, sin embargo, ofrecen una seguridad presupuestaria absoluta, lo que atrae a los solicitantes que prefieren evitar los riesgos. Para mitigar el riesgo, algunos hipotecarios dividen los pagos en varios plazos, reduciendo la concentración del refinanciamiento, pero a menudo vinculando a los solicitantes a un único prestamista. El poder de negociación disminuye en estos acordos, ya que los prestamistas reconocen la menor capacidad del solicitante para cambiar de proveedor.
Los préstamos Saron obtienen sus tipos de interés de una fórmula transparente vinculada a la política del SNB, mientras que los precios con tasa fija dependen de factores más amplios del mercado, como los rendimientos de los bonos del gobierno suizo a diez años, las tasas de swap y los márgenes de los prestamistas. Estas variables introducen una volatilidad adicional no relacionada con la política del banco central, lo que obliga a los prestatarios a sopesar las habilidades de negociación frente al timing del mercado.
Para los hogares que esperan una continuidad del entorno de tipos bajos de Suiza, similar al prolongado descenso japonés, los préstamos a corto plazo o vinculados al SARON ofrecen ventajas de costes y flexibilidad. Los prestatarios preocupados por la seguridad pueden combinar una hipoteca a corto plazo con un fondo para fluctuaciones de valor, creando un colchón para absorber futuros ajustes de tipos conservando al mismo tiempo la opción de extenderse a plazos fijos más largos cuando lo necesiten.
