Der Schweizer Hypothekarreferenzzinssatz, der eine wichtige Größe für die Wohnmietpreise darstellt, wird nach Einschätzung der UBS-Ökonomen bis in die nächsten Quartale bei seinem historischen Tiefstand von 1,25% gehalten. Der Satz ist seit September 2025 stabil, nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen schrittweise auf null gesenkt hat.
Während Haushalten, die für Mietreduzierungen in Frage kommen, von niedrigeren Netto-Mieten profitiert haben, zeigt der breitere Markt ein anderes Bild. Die Daten von UBS zeigen, dass neue Mietangebote jetzt rund 15 % über den Niveaus von vor fünf Jahren liegen, was bedeutet, dass umziehende Mieter mit erheblich höheren Kosten zu kämpfen haben. Der bundesweite Mietpreisindex stieg im Mai nur um 1,1 % im Vergleich zum Vorjahr, was der geringste Anstieg innerhalb von fünf Jahren ist. UBS schätzt jedoch, dass es im Jahr 2026 und 2027 zu einem Aufschwung mit einem Jahreswachstum von 1,5 % kommen wird.
Die Verzögerung bei der Übertragung von Politikänderungen auf die Mieten resultiert aus der Konstruktion des Referenzzinss. Dieser berücksichtigt den durchschnittlichen Zinssatz für ausstehende Hypotheken, wobei neu ausgegebene Kredite nur geringfügig berücksichtigt werden. Daher dauert es etwas, bis Änderungen auf dem Hypothekarmarkt sich durchschlagen. UBS geht davon aus, dass der Referenzzinss bis mindestens Ende 2027 stabil bleiben wird und dann auf 1,5 % ansteigen wird. Dies würde eine Steigerung des durchschnittlichen Hypothekenzinses um mindestens sieben Basispunkte erfordern – ein Ziel, das voraussichtlich erst später erreicht werden kann.
Ein Anstieg des Referenzzinss um 0,25 Prozentpunkte könnte Vermietern erlauben, die Mieten um bis zu 3 % zu erhöhen, so die UBS. Das Grundszenario der Bank führt eine stetige Normalisierung der schweizerischen Geldpolitik vor, wobei die SNB im Juni 2027 mit ihrer ersten Zinserhöhung von 25 Basispunkten rechnet. Bis Mitte 2027 werden die langfristigen Hypothekarzinsen um 10 bis 20 Basispunkte je nach Laufzeit steigen, während der Leitzins bis zum Jahresende 2026 auf Null gehalten wird und dann 0,25 % erreicht.
Die UBS hat auch zwei alternative Szenarien modelliert. Eine scharfe Verschärfung der geopolitischen Spannungen, insbesondere im Nahen Osten, könnte die Energiekosten weiter anziehen und die Zinsschritte beschleunigen, wodurch der Referenzzinssatz bis Mitte 2027 auf 1,5 % stiegen würde. Entgegengerichtet dazu könnte eine weltweite Rezession in Kombination mit einem erneuten Appreciationsdruck auf den Schweizer Franken die SNB wieder auf negative Zinssätze veranlassen, wobei die UBS dies für immer unwahrscheinlicher hält. Selbst in diesem Fall würde der Referenzzinssatz bei 1,25 % verbleiben, wobei ein weiterer Rückgang auf 1 % als äußerst unwahrscheinlich betrachtet wird.
