Die Schweizer Immobilienpreise werden wahrscheinlich weiter steigen, da die Hypothekarzinsen weiterhin niedrig sind, obwohl Angebotsmängel den Wachstumsschub zurückhalten. Im Jahr 2025 genehmigten die Behörden gerade einmal 5.100 Einfamilienhäuser und 11.200 Eigentumswohnungen, weniger als die Hälfte des Volumens vor zwei Jahrzehnten, so der UBS-Ökonom Thomas Rieder. Strukturelle Faktoren wie der begrenzte Bodenausbau, regulatorische Hürden und die öffentliche Ablehnung von Vertikalbau sind weiterhin präsent und beeinträchtigen den Neubau weiter.
Die Abschaffung der Schweiz-amerikanischen Vermietwertsteuer, die höchstens bis 2028 in Kraft treten soll, erhöht die Preisdrucke, indem die Steuerbelastung für Hausbesitzer sinkt. UBS schätzt, dass dies den Preisvorteil von Eigentumswohnungen gegenüber Mieten um etwa vier Prozentpunkte erhöhen könnte und damit die Nachfrage ankurbeln könnte. Die Maßnahme könnte auch den Gesamtwert der Schweizer Immobilienbestände um 2% bis 3% anheben, obwohl die Gewinne sich im Fall steigender Zinssätze wieder ersetzen würden. Neue Eigentumswohnungen dürften besser abschneiden als ältere Objekte, wobei der Preisabschlag für renovierungsbedürftige Gebäude sich um etwa fünf Prozentpunkte ausweiten dürfte, als die Wartungskosten nicht mehr abzugsfähig sind.
Die fiskalische Unsicherheit wächst, da die Bundes-, Kantonal- und Stadtregierungen versuchen, die geschätzten jährlichen Steuerausfälle im Umfang von 2 Milliarden Franken durch die Steuervereinbarung zu kompensieren. Einige Kantone, insbesondere Gebirgsregionen wie Graubünden, die Verluste von etwa 90 Millionen Franken befürchten, könnten Sondersteuern für Zweitwohnungen einführen, um Budgetlücken zu schließen. Lokalverwaltungen, die nur wenige alternative Einnahmequellen haben, könnten ermutigt werden, ihre Immobiliensteuern zu erhöhen, was in Ländern wie Griechenland, Italien und Spanien während der Eurozonakrise beobachtet wurde.
Die Erreichbarkeit wird sich verschlechtern, denn die Baukosten steigen schneller als das Haushaltsvermögen der Haushalte, was dazu führt, dass mehr Käufer über die Standardgrenzwerte für die Kredit-zugewendbarkeit hinausgehen. Nach UBS-Daten können Haushalte mit dem mittleren Einkommen heute eine Wohnung von 100 Quadratmetern in nur 17 % der Schweizer Gemeinden bezahlen. Um die Kosten zu mindern, verkleinern viele Käufer die Wohnflächen, so dass die durchschnittlichen Neubauten von 125 Quadratmetern zum Jahrtausendwechsel auf derzeit rund 100 Quadratmeter schrumpfen.
Den Eigentümern wird empfohlen, energieeffiziente Modernisierungsmaßnahmen vor der Wirksamkeit der Steuerreform durchzuführen. Nach den derzeitigen Vorschriften erhält ein Ölheizungsystem in der Regel in etwa 12 Jahren die gesamte Investition zurück, wobei der Zeitraum je nach Kanton stark variiert. Nach der Reform könnte sich die durchschnittliche Amortisationszeit auf etwa 10 Jahre verkürzen, wenn kantonale Abzüge weiterhin gelten, jedoch auf etwa 17 Jahre ausweiten, wenn solche Anreize vollständig entfallen.
