Schweizer Hausbesitzer, die während des Nationalbank-Zinzyklus 2022-2025 Jahrzehnt-lange Festzinshypotheken abgeschlossen haben, zahlen durchschnittlich CHF 18.000 mehr pro Jahr als wenn sie eine Saron-gesicherte oder kurzfristige Option gewählt hätten, wie Marktanalysen zeigen. Ein CHF 1-Millionen, 10-Jahres-Festzinshypothek mit einem Zinssatz von 2,5-3,0% während der Hochzinsphase 2023 kostet etwa CHF 75.000 mehr über seine Laufzeit im Vergleich zu einer Saron-basierten Hypothek, vorausgesetzt, die SNB-Zinssatz bleibt bei 0%.
Die Entscheidung, in längere Laufzeiten während der kurzen Hochzinsphase der SNB umzufinanzieren – als der Referenzzinssatz für nur neun Monate auf 1,75% gepeicht wurde – hat Kreditnehmer an Opportunitätskosten ausgesetzt. In den letzten 26 Jahren hat der SNB-Zinssatz weniger als 60 Monate über 2% gelegen, mit langen Zeiträumen von Zinsabsenkungen oder negativen Zinsen. Kurzfristige Festzinshypotheken oder Saron-gesicherte Hypotheken waren daher für die meisten Jahre günstiger, so Experten.
Saron-Hypotheken, die quartalsweise neu bewertet und an den SNB-Zinssatz plus einem Kreditinstituts-Margin gebunden sind, bieten maximale Flexibilität. Kreditnehmer können verlängern, in Festzinshypotheken umfinanzieren oder mit kurzer Frist beenden, je nach Vertragsbedingungen. Die aktuellen Saron-Sätze liegen zwischen 0,9% und 1,2%, während 10-Jahres-Festzinshypotheken bei 1,6-2,3% und 25-Jahres-Festzinshypotheken durchschnittlich bei 2,2% liegen, so die Mortgage-Advisory-Firma Resolve. Der Kostenvorsprung vergrößert sich mit längeren Laufzeiten, wobei eine CHF 1-Millionen, 10-Jahres-Festzinshypothek etwa CHF 75.000 mehr an Zinsen als eine Saron-Alternative aufweist.
Flexibilität reicht über die Preisgestaltung hinaus. Eine Saron-Hypothek kann typischerweise innerhalb von Monaten beendet werden, unter Vorbehalt der Vertragsbedingungen, während langfristige Festzinshypotheken Vorabzinsen auslösen, die dem Wert der verbleibenden Zinszahlungen entsprechen – möglicherweise CHF 175.000 bis CHF 200.000 für eine CHF 1-Millionen, 10-Jahres-Hypothek. Diese Risiken erhöhen sich mit längeren Restlaufzeiten, weshalb Saron eine pragmatische Wahl für Haushalte ist, die sich auf Leben verändernde Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Trennung oder Tod vorbereiten müssen.
Festzinshypotheken bieten jedoch absolute Budgetsicherheit, die sich an riskaversen Kreditnehmern richtet. Um das Risiko zu mindern, finanzieren einige Kreditnehmer ihre Hypotheken über mehrere Laufzeiten, um die Refinanzierungskonzentration zu reduzieren, aber oft werden sie dabei in einen einzelnen Kreditinstitut gebunden. Die Verhandlungsposition schwächt sich in solchen Arrangements ab, da Kreditinstitute die geringere Fähigkeit des Kreditnehmers erkennen, sich an andere Kreditinstitute zu wenden.
Saron-Hypotheken beziehen ihre Zinssätze auf eine transparente Formel, die an den SNB-Zinssatz gebunden ist, während die Festzinshypothekenpreise von breiteren Marktfaktoren wie den 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen, Swap-Sätzen und Kreditinstituts-Marginen abhängen. Diese Variablen führen zu zusätzlicher Volatilität, die nicht mit der Zentralbankpolitik zusammenhängt, und erfordern von den Kreditnehmern, dass sie die Verhandlungsfähigkeit gegen die Markttiming abwägen.
Für Haushalte, die eine Fortsetzung der Schweiz' niedrigen Zinsumgebung erwarten, ähnlich wie Japans langanhaltende Rezession, bieten kurzfristige oder Saron-gesicherte Hypotheken sowohl Kostenvorteile als auch Anpassungsfähigkeit. Sicherheitsorientierte Kreditnehmer können eine kurzfristige Hypothek mit einem Wertfluktuationssicherungsfonds kombinieren, um einen Puffer gegen zukünftige Zinserhöhungen zu bilden, während sie die Option behalten, in längere, festzinshypotheken umzufinanzieren, wenn erforderlich.
