Der Gouverneur der Federal Reserve, Michael S. Barr, hielt am 23. September auf dem "Housing Affordability 2026: A Community Development Summit" in Chicago eine Rede, die die strukturellen Gründe für die hohen Wohnkosten aufzeigte und darauf hinwies, dass die Geldpolitik weiterhin gegen die anhaltenden Preissteigerungsdrucke vorgehen muss.
Barr wies darauf hin, dass die Inflation weiterhin über dem 2-Prozent-Ziel der Fed liegt, und nannte eine Reihe von Schocks im vergangenen halben Jahr, die nach oben gedrehte Preisdrücke ausgelöst haben: "die Einführung von Zöllen", den Konflikt im Nahen Osten, die anhaltenden Störungen durch den Krieg Russlands gegen die Ukraine und "einen Anstieg der Investitionsnachfrage zur Unterstützung des Aufbaus künstlicher Intelligenz (KI)". Er bestätigte, dass die FOMC letzte Woche den Leitzins angehoben hat, und sagte, dass weitere Anpassungen wahrscheinlich erforderlich sind, um die Inflation wieder auf das Ziel zu bringen.
Im speziellen Fall der Wohnungsfrage verwies Barr auf den Home Ownership Affordability Monitor der Fed Atlanta, der einen Schwellenwert von 100 verwendet. Werte unter diesem Niveau zeigen an, dass eine Durchschnittsverdiensfamilie sich kein durchschnittlich preisgeführtes Haus leisten kann. Der Index sank in der Pandemie dauerhaft unter 100 und fiel im Juli 2026 auf den Wert 68, den niedrigsten Wert seit 21 Jahren.
Die Krisen der erschwinglichkeit haben vertraute Wurzeln. Von 2000 bis 2024 stiegen die realen Immobilienpreise in den USA um etwa 70 Prozent im Vergleich zu einem Anstieg des realen mittleren Haushaltseinkommens um 17 Prozent im selben Zeitraum. Nach dem Immobilienkrach von 2006 wurden Häuser wieder erschwinglich, bis zum Ausbruch der Pandemie, aber der Neubau erlebte keinerlei Erholung. Die Zahl der Immobilienbauer sank von 2007 bis 2012 um die Hälfte und fiel von 98.000 auf 49.000. Über 30% der Bauarbeiter verliessen die Branche, und weitere 25% traten aus der Erwerbstätigkeit oder gingen in informelles Arbeiten über. Seit 1987 zeigen die Daten der BLS einen geringen langfristigen Wachstum an der Produktivität in der Baubranche, der durch die arbeitsintensive Natur des Sektors gedämpft wird.
Die Eingangs-Kosten sind in der Pandemie-Zeit rapide gestiegen. Der Preisziffer für neue Einfamilienhäuser mit konstante Qualität stieg zwischen 2020 und 2025 um rund 40 Prozent. Die Mietpreise stiegen stark: Der CPI für die Miete der Hauptwohnung war im August 2026 um 34 Prozent höher als im Dezember 2019, und die Siedlungsmieten steigen derzeit mit einer Jahresrate von etwa 2 3/4 Prozent. Berechnend für die Inflation würde 1.000 Dollar Miete im Jahr 1980 heute ungefähr 3.500 Dollar bedeuten, doch nur 20 Prozent der Mietobjekte werden heute unter diesem Niveau vermietet, im Vergleich zu 55 Prozent im Jahr 1980. Etwa die Hälfte aller Mieter leiden unter den Kosten, indem sie 30 Prozent oder mehr ihres Einkommens für die Miete ausgeben, und ein Viertel stellt mindestens die Hälfte ihres Einkommens für die Wohnraumfinanzierung zur Verfügung.
Die Lieferengpässe sind weiterhin beträchtlich. Der geschätzte Mangel an Wohnungen in den Vereinigten Staaten liegt zwischen 2 Millionen und 5,5 Millionen Einheiten – etwa 1 Prozent bis 4 Prozent des ~150 Millionen Einheiten bestehenden Stocks. Freddie Mac bezifferte die Lücke Ende Q3 2024 auf 3,7 Millionen Einheiten; die National Association of REALTORS® schätzt sie auf 5,5 Millionen. Die Sperreffekte stellen sich weiterhin in Erscheinung: Etwa die Hälfte aller Hypotheken hat Zinssätze von 4 Prozent oder weniger, und fast 80 Prozent liegen unter 6 Prozent. Das hält die derzeitigen Eigentümer davon ab, ihre Immobilien zu verkaufen.
Barr betonte auch die Rolle des Community Reinvestment Acts, der 1977 in Kraft getreten ist. Im Jahr 2024 wurden im Zusammenhang mit dem CRA ähnliche Anreize in Höhe von über 430 Milliarden US-Dollar für Kredite und Investitionen für Immobilienbesitz, kleine Unternehmen und erschwingliches Wohnen vergeben. Der Abzug für erschwingliches Wohnen schafft jedes Jahr durchschnittlich 110.000 erschwingliche Wohnungen, was in Summe etwa 4 Millionen Wohnungen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes entspricht. Auf der Nachfrage-Seite nannten 68 Prozent der potentiellen Erstkäufer im Jahr 2024 die Unmöglichkeit, einen Einmalbetrag zu zahlen, laut dem Bericht der Fed über den wirtschaftlichen Wohlstand der US-Haushalts.
