Le gouverneur de la Federal Reserve, Michael S. Barr, a prononcé un discours le 23 septembre dans le cadre du « sommet sur l'accessibilité du logement en 2026 : Développement communautaire », organisé à Chicago par la Banque fédérale de Chicago, dans lequel il décrivait les forces structurelles entraînant une hausse continue des coûts du logement et prévoyant que la politique monétaire devait continuer à faire face aux pressions persistantes sur les prix.
M. Barr a noté que l'inflation reste supérieure à l'objectif de la Réserve fédérale de 2 %. Il a cité une série d'impacts au cours de l'année et demi dernière, qui ont contribué à faire monter les présages de hausse des prix : « l'imposition de tarifs », le conflit au Moyen-Orient, les perturbations continues de la guerre russe en Ukraine et « une augmentation de la demande d'investissement pour soutenir le développement de l'intelligence artificielle (IA) ». Il a confirmé que le FOMC avait relevé le taux directeur la semaine précédente et a déclaré qu'il était probable que d'autres ajustements soient nécessaires pour ramener l'inflation à l'objectif.
En ce qui concerne le logement, M. Barr a fait référence au dispositif de surveillance de l'Accessibilité de l'accès à la propriété dans le logement mis au point par la Fed d'Atlanta, qui utilise un seuil de 100, les lectures inférieures à ce niveau indiquant qu'une famille aux revenus médians ne peut pas se permettre d'acheter un logement à un prix moyen. Cet indice a chuté sous la barre de 100 de manière soutenue pendant la pandémie et est tombé à 68 en juillet 2026, son plus bas niveau en 21 ans.
La crise de la disponibilité des logements a des racines profondes. Les prix immobiliers réels aux États-Unis ont augmenté d'environ 70 % entre 2000 et 2024, comparativement à une progression de 17 % du revenu moyen réel des ménages au cours de la même période. Après le crash immobilier de 2006, les logements devinrent de nouveau abordables jusqu'à la pandémie, mais la nouvelle construction n'a jamais repris. Le nombre de constructeurs a diminué de moitié entre 2007 et 2012, passant de 98 000 à 49 000, et plus de 30 % des travailleurs de la construction ont quitté l'industrie, tandis qu'un autre 25 % a quitté le marché du travail ou a collaboré à des activités informelles. Depuis 1987, les données de la BLS montrent peu de croissance à long terme de la productivité du secteur de la construction, inhibée par sa nature à forte intensité de main-d'oeuvre.
Les coûts d'entrée ont grimpé en pleine époque pandémique. L'index des prix à qualité constante des maisons individuelles neuves a augmenté d'environ 40 % entre 2020 et 2025. Les prix des loyers ont augmenté de manière impressionnante : l'indice IBC pour la location de résidence principale était 34 % supérieur en août 2026 à ce qu'il était en décembre 2019, et les prix des logements augmentent actuellement d'environ 2 3/4 % par an. Après rehaussement par l'inflation, 1 000 $ de loyer versés en 1980 équivaut à environ 3 500 $ aujourd'hui, cependant, seulement 20 % des logements à louer sont situés à ce prix, contre 55 % en 1980. Environ la moitié de tous les locataires sont pénalisés par les coûts, dépensant 30 % ou plus de leurs revenus en loyer, et un quart consacrant au moins la moitié de leurs revenus au logement.
Les contraintes d'approvisionnement demeurent importantes. Le déficit estimé en logements aux États-Unis varie de 2 à 5,5 millions d'unités, soit environ 1 % à 4 % de l'ensemble de 150 millions d'unités. Freddie Mac estimait ce déficit à 3,7 millions d'unités au 3e trimestre 2024 ; la National Association of REALTORS® en évaluait 5,5 millions. Un effet de blocage persiste : environ la moitié de tous les prêts hypothécaires sont encore accordés à un taux inférieur à 4 %, et près de 80 % sont inférieurs à 6 %, ce qui décourage les propriétaires actuels de vendre.
Barr a également souligné le rôle de la Loi sur le réinvestissement communautaire, adoptée en 1977. Les incitations liées à cette loi ont soutenu plus de 430 milliards de dollars en prêts et investissements en matière de propriété, d'entreprises de petite taille et de logements abordables en 2024. Parallèlement, le crédit d'impôt pour les logements à loyer modéré a créé en moyenne 110 000 unités abordables par an, soit environ 4 millions d'appartements depuis son adoption. En ce qui concerne la demande, 68 % des futurs acheteurs pour la première fois indiquaient en 2024 qu'ils ne pouvaient pas se permettre un acompte, selon le RAPUE du FED.
