La implementación de las reglas finales de capital de Basilea III en Suiza desde enero de 2025 ha remodelado las prioridades de los bancos en cuanto a la financiación de vivienda. Un estudio realizado por Moneypark y la Universidad de Ciencias Aplicadas y Bellas Artes de Lucerna estima un posible déficit anual de financiación de entre 12 y 24 billones de francos para propiedades de alquiler y proyectos de desarrollo, a partir de una encuesta a 50 bancos realizada en mayo de 2026.
El análisis prevé un mercado hipotecario residencial anual de 218 mil millones de francos suizos, de los cuales 158 mil millones se destinarán a la refinanciación de préstamos existentes y 60 mil millones a nuevos financiamientos. Sin medidas de mitigación, el estudio calcula un déficit teórico de 48 mil millones de francos suizos en los segmentos de mayor riesgo. Se espera que los bancos compensen entre el 50% y el 75% de esta carga mediante marcos superiores, ratios de préstamo respecto al valor inferior y principios de crédito más estrictos, lo que dejaría una brecha residual de 12 a 24 mil millones de francos suizos al año.
El cambio reglamentario afecta desproporcionadamente a los segmentos que requieren un alto nivel de capital. La capacidad de financiación de la vivienda de propiedad se prevé que aumente un 16% en comparación con los estándares de Basilea II, mientras que la capacidad de financiación de inmuebles en alquiler disminuye un 54% y la financiación de proyectos de desarrollo se reduce un 78%. Estos cambios ya se reflejan en las carteras de las entidades de crédito, y el nuevo crédito hipotecario de viviendas de propiedad deberá aumentar en cuatro puntos porcentuales en 2025. Tres cuartos de los bancos encuestados han ajustado sus estrategias de financiación nuevas a la vivienda de propiedad en los últimos dos años.
Las restricciones de liquidez están agravando la presión. El 84% de los bancos cita los requisitos de liquidez y las estructuras de refinanciación como limitaciones clave para la capacidad de prestar, mientras que el 72% destaca los mayores costes de refinanciación. Estas presiones se han traducido en mayores costes de endeudamiento, con propiedades en alquiler que hacen frente a tipos de interés de hasta 25 puntos básicos por encima de las hipotecas para viviendas del propietario. El financiamiento para el desarrollo atrae tasas interbancarias de 26-50 puntos básicos para un 28% de los bancos, de 51-100 puntos básicos para un 39% y de más de 100 puntos básicos para un 11%, mientras que solo un 5% ofrece condiciones estándar.
Los proveedores de capital alternativos están emergiendo como sustitutos parciales. Los activos hipotecarios de los fondos de pensiones suizos han aumentado de CHF 14 mil millones a CHF 34 mil millones en la última década, aunque solo el 40 % de los planes de pensiones invierten directamente en hipotecas. Al menos el 64 % de los bancos señalan que están observando un cierto cambio en la financiación de propiedades de alquiler hacia prestamistas no bancarios, aunque es improbable que los aseguradores, los fondos de pensiones y los fondos compensen completamente la reducción de la participación de los bancos a corto plazo.
