RAM Essential Services Property Fund describió sus planes de desinvertir cinco activos minoristas por un total de 218,6 millones de dólares, lo que supone un cambio estratégico hacia servicios esenciales enfocados en la atención médica. La venta sin condiciones de Coomera Square, Springfield Fair, Coles Rutherford, Keppel Bay Plaza y Mowbray Marketplace se espera que se cierre en el segundo trimestre de fiscal 2027.
La transacción reducirá el apalancamiento del fondo del 43,5 % al 16,8 %, con un descenso de los préstamos totales de 289,3 millones de dólares a 74,6 millones. Se prevé que el coste de la deuda disminuya al 4,57 %, desde el 5,19 %, apoyado por 175 millones de dólares de coberturas que expiraban entre septiembre de 2026 y junio de 2027 a tasas del 3,50 % al 3,60 %.
Tras la venta, los activos sanitarios representarán aproximadamente el 80 % del conjunto por valor, frente al 28,6 % de antes. Los ingresos médicos y wellness representarán el 28,6 % de los ingresos totales, mientras que la atención médica terciaria contribuirá con el 26,1 %. Se espera que las estructuras de arrendamiento neto del fondo crezcan hasta aproximadamente el 60 %, con un 99 % de los ingresos procedentes de inquilinos especializados en servicios esenciales. Los ingresos por propiedades comparables aumentaron un 4,4 % hasta 37,9 millones de dólares en el último periodo.
Los fondos procedentes de las operaciones bajaron a 14,7 millones de dólares desde 24,5 millones en el año fiscal 25, aunque los FFO subyacentes aumentaron un 4,1% a 17,6 millones de dólares. La distribución por título disminuyó a 4,55 céntimos de dólar desde 5,00 céntimos, y la directriz para el año fiscal 27 se situó entre 3,6 y 3,8 céntimos, lo que implica un rendimiento de entre el 8,5% y el 9,0% basado en el precio de cierre del 21 de agosto de 0,42 dólares. El NTA del fondo cayó a 0,71 dólares por unidad desde 0,81 dólares, cotizando con un descuento del 40%.
La dirección ha señalado que está evaluando todas las rutas para optimizar los resultados para los titulares de las unidades. La cartera consta de 26 propiedades en 112.338 metros cuadrados, con un nivel de ocupación del 97 % y una media ponderada de vencimientos de los alquileres de 6,8 años, que se extiende a 8,1 años después de la transacción. Las tarifas de capital para los activos sanitarios aumentaron 17 puntos básicos hasta llegar al 6,24 %, mientras que las tasas de establecimientos de primera necesidad subieron 4 puntos básicos hasta el 6,15 %.
