El gobernador de la Reserva Federal, Michael S. Barr, pronunció el 23 de septiembre un discurso en la conferencia "Asequibilidad de la vivienda en 2026: Un cónclave de desarrollo comunitario", celebrada en Chicago por el Banco de la Reserva Federal de Chicago, en el que describió las fuerzas estructurales que mantienen los costes de la vivienda elevados y advirtió de que la política monetaria debe seguir atendiendo a las presiones persistentes sobre los precios.
Barr observó que la inflación sigue por encima del objetivo del 2 % de la Reserva Federal y citó una serie de shocks durante el último año y medio que han aumentado la presión sobre los precios: "la imposición de aranceles", el conflicto en el Medio Oriente, las interrupciones continuadas de la guerra de Rusia contra Ucrania y "un aumento de la demanda de inversión para apoyar la expansión de la inteligencia artificial (IA)". Confirmó que el FOMC elevó la tasa de política la semana pasada y señaló que es probable que sean necesarios nuevos ajustes para volver a la meta de inflación.
En cuanto a la vivienda, Barr destacó el Monitor de la asequibilidad de la propiedad hogareña del Banco Federal de Atlanta, que utiliza un umbral de 100, y cuyos datos inferiores a ese nivel indican que una familia de ingresos medianos no puede permitirse una vivienda de precio medio. Este índice cayó significativamente por debajo de 100 durante la pandemia y llegó a 68 en julio de 2020, su lectura más baja en 21 años.
La crisis de la asequibilidad tiene raíces profundas. Los precios reales de las viviendas estadounidenses aumentaron aproximadamente un 70 % entre 2000 y 2024, mientras que la renta mediana real de los hogares aumentó un 17 % durante el mismo período. Tras el colapso inmobiliario de 2006, las viviendas volvieron a ser asequibles hasta la llegada de la pandemia, pero nunca se recuperó la construcción nueva. El número de constructores se redujo a la mitad entre 2007 y 2012, pasando de 98.000 a 49.000, y más del 30 % de los trabajadores del sector abandonaron el sector, mientras que otro 25 % se retiró de la fuerza laboral o pasó a trabajar en forma informal. Desde 1987, los datos de la BLS muestran un crecimiento muy limitado a largo plazo en la productividad de la construcción, debido a su gran intensidad laboral.
Los costes de entrada han aumentado notablemente en la época de la pandemia. El índice de precios de calidad constante para las nuevas viviendas unifamiliares aumentó aproximadamente un 40 % entre 2020 y 2025. Los precios de alquiler han subido significativamente: el IPC del alquiler de vivienda habitual fue un 34 % mayor en agosto de 2026 que en diciembre de 2019, y los precios de vivienda están aumentando en la actualidad a una tasa anual de aproximadamente un 2 3/4 %. Si se ajusta por la inflación, 1.000 dólares de alquiler en 1980 equivaldrían a aproximadamente 3.500 dólares actualmente, sin embargo, solo el 20 % de las unidades de alquiler ahora alquilan por debajo de esa cantidad, en comparación con el 55 % en 1980. Cerca de la mitad de todos los inquilinos tienen dificultades económicas, gastando un 30 % o más de sus ingresos en el alquiler, y una cuarta parte dedica al menos la mitad de sus ingresos a la vivienda.
Las restricciones de suministro siguen siendo significativas. El déficit estimado de viviendas en los Estados Unidos oscila entre 2 millones y 5,5 millones de unidades, aproximadamente entre el 1% y el 4% de la cartera de ~150 millones de unidades. Freddie Mac situó el déficit en 3,7 millones de unidades al tercer trimestre de 2024; la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estimó 5,5 millones. Continúa el efecto de confinamiento: alrededor de la mitad de todas las hipotecas siguen teniendo tasas del 4% o menos, y casi el 80% están por debajo del 6%, lo que desincentiva a los propietarios actuales de vender.
Barr también destacó el papel de la Ley de Reinversión Comunitaria, promulgada en 1977. Los incentivos relacionados con esta ley apoyaron más de 430.000 millones de dólares en préstamos e inversiones para la propiedad de viviendas, las pequeñas empresas y la vivienda asequible en 2024. Por otro lado, el Crédito Fiscal para la Vivienda de Bajos Ingresos crea un promedio de 110.000 viviendas asequibles al año, lo que supone alrededor de 4 millones de apartamentos desde su promulgación. En lo que respecta a la demanda, el 68 % de los futuros compradores por primera vez mencionaron en 2024 su imposibilidad de hacer un adelanto, según el Informe sobre el bienestar económico de los hogares de los Estados Unidos publicado por la Fed.
