RAM Essential Services Property Fund wird sein Portfolio nach dem Verkauf von fünf Einzelhandelsimmobilien für insgesamt 218,6 Millionen Dollar in Richtung Gesundheitswesen ausrichten, wie aus den am Mittwoch veröffentlichten Präsentationen für das Geschäftsjahr 26 hervorgeht.
Die unbedingte Veräusserung von Coomera Square, Springfield Fair, Coles Rutherford, Keppel Bay Plaza und Mowbray Marketplace wird im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2027 abgeschlossen, wodurch die Verschuldung des Fonds von 43,5 % auf 16,8 % gesenkt wird und die Gesamtverschuldung von 289,3 Millionen USD auf 74,6 Millionen USD gesenkt wird. Die netto verwertbaren Aktiva pro Einheit sanken von 0,81 USD am 30. Juni 2026 auf 0,71 USD, während das Fonds mit einem Abschlag von 40 % gegenüber den netto verwertbaren Aktiva zum Preis von 0,40 USD gehandelt wird, und damit nahe am 52-Wochen-Tief von 0,40 USD.
Nach der Transaktion werden Gesundheitsanlagen etwa 80% des Portfolios mit einem Wert von 662,6 Millionen USD ausmachen, gegenüber 28,6% zuvor. Dieser Wandel spiegelt eine breitere Strategie wider, die auf die alternde Bevölkerung Australiens abgestimmt ist, wobei die Altersgruppe 65+ bis 2051 auf 8 Millionen Menschen ansteigen wird. Die Ausgaben für private Krankenhäuser sind in den letzten zehn Jahren um den jährlichen Komplettumsatz von 3,4% gestiegen und erreichten 2023/24 23,04 Milliarden USD, wovon 37% von der Regierung finanziert werden. Die private Krankenversicherungssicherungsdeckung belief sich im Jahr 2024 auf 45,3% der australischen Bevölkerung.
Die Einnahmen aus den operativen Aktivitäten reduzierten sich in FY26 auf 14,7 Millionen US-Dollar von 24,5 Millionen US-Dollar in FY25, während der zugrunde liegenden FFO um 4,1 % auf 17,6 Millionen US-Dollar stieg. Die in Bruttoform etwas erweiterte Immobilieneinnahme nahm um 4,4 % auf 37,9 Millionen US-Dollar zu, während die Ausschüttungen pro Wertpapier auf 4,55 Cent von 5,00 Cent gefallen sind. Für FY27 werden Ausschüttungen zwischen 3,6 und 3,8 Cent pro Wertpapier projiziert, was einen Ertrag von 8,5 % bis 9,0 % ergibt, basierend auf dem Schlusskurs vom 21. August von 0,42 US-Dollar. Die Ziel-Umwandlungsquote für den FFO bleibt bei 90 % bis 100 %, wobei ca. 90 % der Ausschüttungen steuerbegünstigt erwartet werden.
Der gewichtete durchschnittliche Cap-Rate des Portfolios liegt bei 6,20%, wobei die Bewertungen im Gesundheitswesen bei 6,24% und im Bereich essentieles Einzelhandel bei 6,15% liegen. Die Belegung besteht unverändert bei 97%. Dies wird durch 21 abgeschlossene Mietverträge mit positiven Margen von durchschnittlich 4% unterstützt. Die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit erstreckt sich auf 8,1 Jahre nach Abschluss der Transaktion, wobei 65% der Erträge auf das Geschäftsjahr 2031 und darüber gewichtet sind. Die Kosten der Schulden werden prognostiziert auf 4,57% von 5,19% am 30. Juni 2026, wobei 61% der Schulden abgesichert sind.
Das Management hat festgestellt, dass es alle Wege prüft, um den Wert der Anlageobjekte bei bestehender strategischer Unsicherheit zu erhöhen.
