Brixmor Property Group (BRX) destacó su trayectoria de crecimiento sostenido en el congreso BofA NY Global Real Estate Conference en septiembre de 2026, haciendo hincapié en un programa de reinversión de 1,5 millones de dólares y una pipeline de alquileres básicos anuales de 70 millones de dólares, consistente en contratos firmados pero no iniciados. El director general, Brian Finnegan, reiteró que la estrategia de transformación de la cartera durante una década sigue intacta, con el énfasis en acelerar la eficiencia operativa y aprovechar los segmentos del comercio minorista de alta demanda. Los alquileres de la cartera del establecimiento de la compañía ahora promedian cerca de 19 dólares por pie cuadrado, frente a 12,50 dólares en el inicio de su transformación, mientras que los nuevos contratos firmados recientemente alcanzan aproximadamente 25 dólares por pie cuadrado. Las caducidades de los inquilinos principales en los próximos tres años se están garantizando a aproximadamente 18 dólares por pie cuadrado, lo que representa un 60% de aumento sobre los alquileres actuales de la cartera para los minoristas a precio reducido que ocupan los espacios vacantes, que alcanzan rentas entre un 40% y un 50% mayores que las tarifas comparables en la cartera.
Finnegan subrayó la capacidad de la compañía de generar crecimiento en la cima de su sector al mismo tiempo que reduce los gastos de capital. El pipeline de reinversión incluye 1.000 millones de dólares en oportunidades actuales y futuras, con 400 millones de dólares de deuda amortizable en marzo de 2025. La previsión de ingresos operativos netos (NOI) de iguales inmuebles para 2026 se sitúa en un punto medio del 5,25%, con un objetivo de crecimiento del flujo de caja libre (FFO) a largo plazo del 5% o superior hasta 2029.
La eficiencia operativa ha sido un objetivo principal, ya que se han reducido un 50 % los gastos legales externos, se ha reducido en un 15 % el tiempo de revisión de las contratos de arrendamiento y se ha acortado el tiempo de análisis de las adquisiciones de días a simples minutos. Estas mejoras se han traducido en ahorros de costes de aproximadamente 50.000 dólares por adquisición, y los plazos de arrendamiento para los operadores de precio reducido se han acortado de cuatro a seis meses a solo uno o tres meses.
El rendimiento de la cartera refleja una exposición diversificada en varios sectores minoristas, como comercios de alimentación, farmacias y negocios afiliados a universidades. Las métricas de tráfico muestran una tasa de ocupación de locales pequeños del 2,8 %, con un aumento del tráfico durante el regreso a la universidad en Ann Arbor (Míchigan) del 8 %. La exposición en ciudades universitarias representa alrededor del 10 % de la cartera, mientras que la exposición en farmacias ha diminuido hasta 80 puntos básicos de alquiler, y la exposición en cines sigue siendo mínima, en un 1 %. Los vacíos de ocupación permanecen entre 80 y 100 puntos básicos por debajo de los máximos anteriores, con margen para otro crecimiento de entre 50 y 100 puntos básicos. La vacante no estructural se estima en 100 a 150 puntos básicos.
Las tasas máximas varían según el tipo de activo, con los activos de productos de alimentación de primera necesidad situados en un rango del 5 % de media, mientras que los activos vendidos en Houston y Kansas City alcanzan tasas de 6 % de media y 6 % de media baja, respectivamente. Los centros de producción del sur de California, Greensboro (Carolina del Norte) y Columbia (Carolina del Sur) se comercializan por debajo de una tasa máxima del 6 %. El crecimiento del alquiler por renovación se ha situado en la media de la década intermedia durante tres años consecutivos, y las acciones de la empresa, que se cotizan a 28,73 $ a partir de noviembre de 2026, pertenecen a una relación del P/E del 20,35 y de la relación PEG del 0,71, con un rendimiento del dividendo del 4,31 %.
La dirección también destacó los avances tecnológicos en el procesamiento de datos, que permiten a los analistas evaluar las solicitudes entrantes de los brokers en solo 10 minutos, un proceso que antes llevaba días. Esto ha permitido comparar más rápidamente el rendimiento de las ventas de alquiler en todo el portafolio, lo que mejora la velocidad en la toma de decisiones.
El portafolio de Brixmor incluye activos en mercados clave, como el condado de Westchester, Nueva York; los suburbios de Filadelfia; los suburbios de Houston; Davis, California; Block 59, en los suburbios de Chicago; Orlando, Florida; Greensboro, Carolina del Norte; Columbia, Carolina del Sur; los suburbios de Denver; y Kansas City. Entre los arrendatarios del sector minorista se encuentran Ulta Beauty, Sprouts, Trader Joe’s, Whole Foods, Barnes & Noble y Publix, entre otros.
