Der Schweizer Büroimmobilienmarkt hat sich erstaunlich widerstandsfähig gezeigt, so eine am Donnerstag von Raiffeisen Schweiz veröffentlichte Studie. Strukturelle Faktoren haben die Auswirkungen der Pandemie ausgeglichen. "Die anhaltende Beschäftigungsentwicklung in Sektoren mit hoher Büroaktivität, der eingeschränkte Neubau und die sich verschärfenden Unternehmenshomeoffice-Policies tragen zur Stabilisierung des Marktes bei", sagte Fredy Hasenmaile, Chefökonomen von Raiffeisen Schweiz.
Trotz der Befürchtung einer starken Korrektur hat das bezahlte Büroflächenangebot gegenüber dem Stand vor der Pandemie um ungefähr 25% abgenommen, während die Leerstandsquoten in institutionellen Portfolios bei 7,5 % liegen, was unter dem Endstand von 2019 liegt. Strukturelle Veränderungen bestehen weiter, wobei fast 40 % der Schweizer Arbeitnehmer teilweise von zu Hause aus arbeiten, auch wenn viele Unternehmen eine Rückkehr in die Büros fördern und somit potenzielle Raumreduktionen einschränken. Die Unternehmensbeschäftigung in Büros wächst weiter, während der Neubau von Büros minimal bleibt.
Die Studie identifiziert künstliche Intelligenz als eine potenzielle disruptive Kraft. Etwa zwei Drittel der Büroangestellten arbeiten in Positionen mit hohem oder sehr hohem künstlicher Intelligenz-Ausgesetztheit, obwohl keine breite Verringerung der Büroarbeitsplätze beobachtet wurde. Frühere Trends deuten auf schwächere Leistungen in künstlich-intelligenz-ausgesetzten Berufen hin, während Positionen, die eine hohe Ergänzung zwischen Mensch und Maschine benötigen, sich weiter ausweiten. Raiffeisen modellerte fünf Szenarien für die Nachfrage nach Büroflächen bis 2031, die von einem 14-%-Anstieg unter dominierenden Produktivitäts-und Beschäftigungswirkungen bis zu einem 22-%-igen Rückgang bei einem schweren Automatisierungsanfall reichen. Zunehmend moderate Szenarien, etwa "Künstliche Intelligenz als Werkzeug", prognostizieren einen bescheidenen Rückgang der Nachfrage um 1,6 %.
Büroflächen werden nicht veralten, aber der Markt wird selektiver. Die künftige Nachfrage hängt von Lage, Qualität, Flexibilität und Potenzial für alternative Nutzungen ab. Bei Neubau sollte vorsichtig vorgegangen werden, während bestehende Immobilien von flexiblen Nutzungskonzepten und Umnutzungsmöglichkeiten profitieren werden. "Die Qualität einzelner Objekte wird entscheidend werden", betont die Studie und ergänzt, dass Büroimmobilien weiterhin eine attraktive Anlage darstellen, aber nicht mehr als flacher Vermögensklasse.
In dem Bericht wird auch der schweizerische Wohnimmobilienmarkt analysiert, wo das Eigenheimbesitz trotz hoher Preise eine bedeutende Kostenersparnis gegenüber dem Mieten bietet. Je nach Finanzierungsmodell und Region können die Wohnkosten bis zu 25 % niedriger sein als die Mietausgaben. Es zeigen sich Anzeichen abkühlender Dynamiken mit einem verlangsamten Nachfragerückgang, verlängerten Vermarktungszeiten und einem leichten Rückgang der finanzierten Transaktionen. Während der knappe Nachfrage die Preise weiterhin unterstützen kann, deuten die Indikatoren auf den nahenden Abschluss der stärksten Phase der Haushaltswertsteigerung hin.
Buy-to-let-Investitionen stehen vor zunehmenden Herausforderungen. Die früheren Erfolge wurden durch steigende Preise und niedrige Zinsen erzielt, Risiken wie Leerstand, Mietausfälle und Managementkosten haben sich jedoch erhöht. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien haben die Mietrenditen überholt, was die ursprünglichen Renditen unter Druck setzt. "Neue Buy-to-let-Investitionen sind nun sensibler für Zinsänderungen und Preisentwicklungen", so Hasenmaile. "Um langfristige Renditen zu erzielen, die mit den Wertpapier- oder indirekten Immobilienanlagen vergleichbar sind, würde eine anhaltende und substanzielle Wertsteigerung erforderlich sein, die jedoch nicht garantiert ist, da eine verlangsamte Preisschwelle erwartet wird."
